住宅小区内地下车库的所有权与使用归属
作者：浙江五联律师事务所 童松青律师 张东伟律师
（本文作者许可西湖法律书店收藏,未经作者许可,本文不得转摘、复制,否则视为侵权）
住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属
一、问题的提出
开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领导产权证的，多年来，人们很少对此进行追问 。今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下：
星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载："使用权面积"和"其中分摊面积"都是7697.6平方米。
开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。
2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。
据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。
判决告诉大家，车库并非开发商所能出让的。但由于立法的欠缺，判决并没有解决车库的所有权问题。它用了"管理"和"收益"两个词，回避了最敏感的产权问题。
二、车库的法律属性
有人认为小区土地使用权既然为业主享有，开发商就不能再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。也有人认为，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。还有人认为，业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权，如果承认了地下车库的产权属于发展商，那么就承认了空间权被发展商保留，但既然土地使用权都转让给小区业主了，发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里？从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。
上述观点都是有失偏颇的。地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此，虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。如违法建筑的建造人，他肯定是无法取得法律上的所有权，但实际上他又是违法建筑的所有人，如果其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者违法妨碍其行使正常的居住权，照样要承担民事责任甚至刑事责任。再如，购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时间内，购买人仍然可以凭借相关票证来证明其对该房屋享有所有权。更何况该类地下车库的兴建一般都是经过合法审批手续的，并不存在违法行为。
三、车库的种类
(一) 不得销售的公共配套设施
开发商根据政府规定兴建地下车库，则修建地下车库是他的法定义务，他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位的。如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定："住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售。"象这种情况，如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租，则是违法行为。
(二) 可以销售的公共配套设施
虽然根据政府规定，开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件，开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，系相对独立建筑物，它可以独立使用而不失使用价值。因此，只要在房屋买卖合同中没有特别约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库，且并没有把地下车库面积计入共摊面积内，那么 ，投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权，业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。
(三)非住宅区的配套设施
这一类地下车库只要审批程序合法，当属开发商自由支配，即可以转让，也可以出租，也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权，还有待于国家法律予以明确。目前杭州出台了相应的政策，对此类地下车库准备颁发土地使用权证。我们相信在不远的将来，地下车库将拥有独立的所有权证，届时，作为一项重要的不动产将可以抵押、转让，其所有权权能将能全部得到实现。
(四)利用人防工程进行改造成的下车库
1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》（自1997年1月1日起施行）是我国政府最早对地下空间进行的立法，同时这部法律也是对地下空间利用的最高阶位的法律。该法律规定了地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。同时规定了"谁投资、谁使用、谁收益"原则。由于国家对其使用权有明确规定，因此，在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。
如果投资者将人防工程改建为地下车库，那么首先必须要获得有关行政部门的审核同意，在保证不降低人民防空工程防护能力情况下，才能根据国家对地下车库相关技术规范进行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。
四、如何判断地下车库的归属
广西壮族自治区防御雷电灾害管理办法
广西壮族自治区人民政府
广西壮族自治区防御雷电灾害管理办法
广西壮族自治区人民政府
（2001年1月9日广西壮族自治区人民政府第26次常务会议通过，自2001年3月1日起施行）
第一条 为了防御和减轻雷电灾害（以下简称防雷减灾），保护国家财产和人民生命财产安全，保障经济建设顺利进行，根据《中华人民共和国气象法》，结合自治区实际，制定本办法。
第二条 凡在自治区行政区域内从事防雷减灾活动的单位和个人，必须遵守本办法。
第三条 防雷减灾工作实行预防为主、防治结合的方针，坚持统一规划、统一部署、统一管理的原则。
第四条 县级以上气象行政主管部门主管本行政区域内的防雷减灾工作，其下设的防雷减灾机构具体负责防雷减灾工作的组织管理和协调指导。
未设气象行政主管部门的县、市辖区，其防雷减灾工作由上一级气象行政主管部门负责。
经气象行政主管部门授权，电力企业在授权范围内负责电力高压线路、发电厂、变电站等高电压电力设施的防雷减灾工作，并接受自治区气象行政主管部门及其防雷减灾机构的指导和监督。
建设、公安消防、质量技术监督等有关行政主管部门应当按照各自职责，协助气象行政主管部门做好防雷减灾工作。
第五条 各级人民政府应当加强对防雷减灾工作的领导，组织有关部门采取有效措施，做好防雷减灾工作，提高防雷减灾的能力。
第六条 各级气象行政主管部门应当会同有关部门组织对防雷减灾技术、防雷产品以及雷电监测、预警系统的研究、开发和推广应用，开展防雷减灾科普宣传，增强全社会防雷减灾意识。
第七条 下列场所或者设施必须安装雷电灾害防护装置（以下简称防雷装置）：
（一）建筑物防雷设计规范规定的一、二、三类防雷建（构）筑物；
（二）石油、化工、易燃易爆物资的生产或者贮存场所；
（三）电力生产设施和输配电系统；
（四）通信设施、广播电视系统、计算机信息系统；
（五）法律、法规、规章和防雷技术规范规定必须安装防雷装置的其他场所和设施。
第八条 从事建（构）筑物防雷装置设计、施工的单位，应当持有建设行政主管部门颁发的建设工程设计、施工资质证书。
前款规定以外的专门从事防雷装置设计、施工业务的单位，应当按照国家气象行政主管部门的规定向自治区气象行政主管部门办理资质等级认定手续。
专门从事防雷装置设计、施工业务的单位应当到工商行政管理机关办理注册登记手续后，方可开展防雷装置设计、施工业务。
防雷装置设计、施工单位应当在其资质等级许可的范围内，承揽防雷装置设计、施工业务。
第九条 专门从事防雷装置设计、施工业务的专业技术人员必须按照国家和自治区有关规定参加专业技术培训，经考核合格后取得相应的资格证书。
第十条 防雷装置设计单位应当根据当地雷电活动规律和地理位置、地质、土壤、环境等外界条件，结合雷电防护对象的防护范围和目的，严格按照国家和自治区规定的防雷技术规范和技术标准进行设计。
第十一条 新建、改建、扩建本办法第七条第（一）项规定的建（构）筑物，建设单位将施工图设计文件报送建设行政主管部门或者其他有关部门审查批准时，其防雷装置设计文件由防雷减灾机构按照国家有关规定参与审核。
本办法第七条第（二）、（三）、（四）、（五）项规定的场所或者设施，建设单位应当将其防雷装置设计文件直接报送防雷减灾机构审核。
防雷装置设计文件需要变更的，建设单位应当按原审核程序报批。
防雷装置设计文件未经审核或者审核不合格的，建设单位不得施工。
第十二条 本办法第十一条规定以外的其他防雷装置设计文件，建设单位自愿报请防雷减灾机构审核的，防雷减灾机构应当出具审核意见。
第十三条 防雷减灾机构应当自收到防雷装置设计文件审核申请之日起15个工作日内出具审核结论。
防雷装置设计文件不符合国家和自治区规定的防雷技术规范和技术标准的，应当按照审核结论进行修改并重新报送审核。
第十四条 防雷装置施工单位应当按照经审核合格的防雷装置设计文件进行施工，并接受防雷减灾机构的监督和技术指导。
防雷减灾机构应当根据建设项目施工进度，对防雷装置安装情况进行检查，并将检查结果书面告知施工单位。
第十五条 本办法第七条规定必须安装防雷装置的场所或者设施，其防雷装置竣工后必须经防雷减灾机构验收；防雷装置未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。
第十六条 有关机构或者部门从事防雷装置检测业务，必须经自治区气象行政主管部门审核批准，并取得自治区质量技术监督部门的计量认证合格证书。
防雷装置检测机构应当按照核定的检测项目、范围和防雷技术规范、技术标准开展检测工作。
第十七条 按照本办法第七条规定安装的防雷装置，使用单位应当做好日常维护工作，并通过防雷装置检测机构的年度检测。对年度检测不合格的防雷装置，使用单位必须在限期内整改。
石油、化工、易燃易爆物资的生产或者贮存场所，其防雷装置必须每半年接受检测一次。
第十八条 防雷装置检测机构出具的检测数据必须公正、准确，并按照约定承担相应的民事责任。
第十九条 防雷产品应当符合国家和自治区规定的质量要求，并经质量检验机构检验合格。
进口的防雷产品应当符合国家强制性标准要求。
禁止生产、销售、安装、使用不合格或者国家明令淘汰的防雷产品。
第二十条 遭受雷电灾害的单位和个人应当及时向防雷减灾机构报告灾情，并积极协助防雷减灾机构对雷电灾害进行调查和鉴定。
防雷减灾机构应当自接到雷电灾情报告之日起15个工作日内作出雷电灾害鉴定书。
第二十一条 违反本办法第七条规定，应当安装防雷装置而未安装的，由气象行政主管部门责令改正，并可处以10000元以下的罚款。
第二十二条 违反本办法第八条第二款、第三款规定，专门从事防雷装置设计、施工业务的单位未办理资质等级认定手续擅自从事防雷装置设计、施工业务或者超越资质等级承揽防雷装置设计、施工业务的，由气象行政主管部门责令停止违法行为，并可处以违法所得2倍以上5倍以下
的罚款；没有违法所得或者违法所得难以确定的，可处以5000元以上50000元以下的罚款。
第二十三条 违反本办法，有下列行为之一的，由气象行政主管部门给予警告，责令限期改正；逾期不改正的，处以1000元以上10000元以下的罚款：
（一）专门从事防雷装置设计、施工业务的专业技术人员未取得相应资格证书擅自从事防雷装置设计、施工业务的；
（二）防雷装置设计文件未经审核或者审核不合格，擅自施工的；
（三）变更防雷装置设计文件未按原审核程序报批的；
（四）防雷装置未经验收或者验收不合格，擅自投入使用的；
（五）防雷装置使用单位拒绝接受年度检测或者年度检测不合格又拒绝整改的；
（六）防雷装置检测机构未按照核定的检测项目、范围和防雷技术规范、技术标准进行检测的。
第二十四条 违反本办法第十六条第一款规定，未经自治区气象行政主管部门批准，擅自设立防雷装置检测机构从事防雷装置检测业务的，由气象行政主管部门责令停止违法行为，并可处违法所得2倍以上5倍以下的罚款；没有违法所得或者违法所得难以确定的，可处以5000元以
上50000元以下的罚款。
第二十五条 违反本办法规定，导致雷击爆炸、人员伤亡和财产严重损失等雷击事故的，对直接负责的主管人员和其他直接负责人员依法给予行政处分或者纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。造成他人伤亡和财产损失的，应当依法承担赔偿责任。
第二十六条 违反本办法规定的其他行为，依照有关法律、法规、规章的规定处理。
第二十七条 气象行政主管部门及其所属防雷减灾机构在防雷减灾工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十八条 本办法中下列用语的含义是：
（一）雷电灾害，是指因直击雷、雷电感应、雷电感应的静电、雷电波侵入等造成人员伤亡、财产损失。
（二）防雷装置是指具有防御直击雷、雷电感应和雷电波侵入性能并安装在建（构）筑物等场所和设施的接闪器、引下线、接地装置、抗静电装置、电涌保护器以及其他连接导体等防雷产品和设施的总称。
第二十九条 本办法自2001年3月1日起施行。
2001年1月22日
