武汉市土地储备管理办法
湖北省武汉市人民政府
武汉市土地储备管理办法
武汉市人民政府令 《武汉市土地储备管理办法》，已经2002年5月27日市人民政府第56次常务会议审议通过，现予公布，自2002年7月10日起施行。
代市长 李宪生 2002年6月10日
第一章 总则
第一条 为盘活存量土地资产，加强政府对城市土地供应的宏观调控，优化土地资源配置，合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规规定、结合本市实际、制定本办法。
第二条 本市行政区域范围内的土地储备管理，适用本办法。
第三条 本办法所称土地储备，是指土地储备机构依照本办法的规定，将其以收购方式取得的土地和政府依法收回、征用的土地纳入政府土地储备库予以储存，并进行前期开发整理，合理配置土地资源的行为。
第四条 土地储备应当根据国民经济和社会发展中长期计划、土地利用总体规划、城市总体规划、年度土地供应计划和土地市场供需状况，统一规划、统一储备整理、统一供应。
第五条 市人民政府设立市土地资产经营管理委员会，负责统筹、协调、决定土地储备供应中的重大事项。
市土地行政主管部门负责对全市土地储备工作监督管理。
市计划、经济、建设、财政、物价、规划、房产等部门应按照各自职责，做好土地储备的相关工作。
第六条 市土地整理储备供应中心具体承担江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区范围内土地储备供应的日常工作。
东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲区以及武汉经济技术开发区、武汉东湖新技术开发区土地储备机构，具体承担本辖区土地储备供应的日常工作，并接受市土地整理储备供应中心的业务指导和监督。
第二章 土地储备
第七条 市土地行政主管部门应根据国民经济和社会发展中长期计划、土地利用总体规划、城市总体规划、年度土地供应计划和土地市场供需状况，制定土地储备计划，报市土地资产经营管理委员会批准后纳入国民经济和社会发展年度计划，由市土地整理储备供应中心具体组织实施。
（一）为社会公共利益需要由政府依法收回的土地；
（二）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者在规定的时间内未申请续期或者申请续期未获批准被依法收回的国有土地；
（三）依法收回的荒芜、闲置的土地；
（四）依法没收的土地；
（五）改变原批准用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的土地；
（六）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因调整出的原划拨国有土地；
（七）以出让方式取得土地使用权后无力继续开发、又不具备转让条件由土地使用者申请交回政府的土地；
（八）因实施城市规划需要由政府指令收购的土地；
（九）依法征用用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的新增建设用地；
（十）转让价格明显低于市场价格，政府行使优先购买权收购的土地；
（十一）无主土地；
（十二）其他需要进行储备的国有土地。
第九条 土地储备实行预报制度。凡符合本办法规定储备条件的国有土地，用地单位或其主管部门应提前向土地储备机构申报。
第十条 属本办法第八条规定的土地，政府依法收回、收购和征用后，由土地储备机构按照国家、本市有关法律、法规、规章和本办法的规定，对土地使用进行补偿并办理有关手续后，予以储备。
第十一条 土地收购补偿按以下方式确定：
（一）以出让方式取得的土地，根据土地剩余使用年限和土地使用者对土地的实际投入给予适当补偿；
（二）涉及城市房屋拆迁的，依据有关城市房屋拆迁法规、规章的规定给予补偿；
（三）政府行使优先购买权购买的土地，按照土地转让申报价格给予补偿。
第十二条 土地储备机构收购土地，按下列程序办理：
（一）申请收购：符合收购条件的国有土地，由土地使用权人向土地储备机构申请收购；
（二）权属核查：土地储备机构对申请人提供的土地的有情况进行实地调查和核实。
（三）确定规划条件：由规划行政主管部门根据批准的城市规划方案，提出储备地块的具体规划使用条件；
（四）方案报批：土地储备机构根据土地权属情况和规划使用条件，提出土地收购方案报土地行政主管部门审批。其中，涉及重大储备项目资金投入的，还须报市土地资产经营管理委员会讨论决定；
（五）签订协议：收购方案经批准后，由土地储备机构与原土地使用权人签订国有土地使用权收购协议；
（六）收购协议：土地储备机构根据国有土地使用权收购协议约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用。实行土地置换的，进行差价结算；
（七）权属变更：土地储备机构和原土地使用权人按规定办理土地、房产权属变更或注销手续，原土地使用权人向土地储备机构交付土地和地上建（构）筑物。
第三章 储备土地前期开发整理与利用
第十三条 土地储备机构应当按照城市规划要求，对储备的土地进行前期开发整理，达到通水、通电、通路和场地平整等市政配套条件。
第十四条 储备土地开发整理涉及城市房屋拆迁的，土地储备机构应当负责拆迁，或者委托有拆迁资质的单位实施拆迁；成片开发需要拆迁的，也可由所在区人民政府组织拆迁。
第十五条 储备土地出让前，土地储备机构可以依法将储备土地使用权单独或连同地上建（构）筑物出租、抵押、临时改变用途等方式加以利用。
储备土地出租、抵押或临时改变用途，土地储备机构应依法到有关部门办理相关审批或登记手续。
第四章 储备土地供应
第十六条 储备土地供应实行年度计划管理，纳入当年国民经济和社会发展计划。土地行政管理部门应当根据年度土地供应计划、土地储备计划和土地市场需求情况、制定储备土地供应计划。储备土地的供应应严格按照计划执行。
第十七条 储备土地供应必须坚持公开、公平、公正的原则，任何单位和个人不得干预。
第十八条 土地储备机构应当将土地供应信息以公告方式公布。公布内容包括拟供应土地位置、面积、用途、土地使用条件等。
第十九条 用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的土地，应当依法采取拍卖、招标、挂牌方式进行出让。
严格限制协议方式出让土地。因城市重大引资、投资确需以协议方式供应土地的，必须在地价评估基础上，经市土地资产经营管理委员会集体研究批准，并将协议结果予以公布。
第二十条 储备土地的供应，按下列程序办理：
（一）土地储备机构根据年度土地供应计划，确定拟供应土地地块；
（二）土地储备机构拟订储备土地供应方案，经土地行政主管部门审核后，报市土地资产经营管理委员会批准；
（三）根据已批准的土地供应方案，土地储备机构公开发布土地供应信息；
（四）依法采取拍卖、招标、挂牌或协议方式确定土地受让人；
（五）土地行政管部门与土地受让人签订国有土地使用权出让合同，土地受让人缴纳土地出让金，土地储备机构供应土地；
（六）土地受让人向土地行政主管部门申请办理土地登记发证等手续。
第二十一条 经批准以划拨方式使用储备土地的，用地单位须与土地储备机构签订储备土地开发补偿协议，按规定支付开发补偿费，凭缴费凭证向土地行政主管部门申领建设用地划拨决定书，并办理土地登记等手续。
第五章 土地储备资金
第二十二条 市、区人民政府建立土地储备专项资金。土地储备专项资金来源包括政府财政投入、土地收益和银行贷款等。
土地储备专项资金用于土地储备、开发整理、不得挪作他用。
第二十三条 土地出让收益（含开发补偿费）的收取办法，由市财政部门会同市土地部门拟订，按照审批权限报批后执行。
第六章 法律责任
第二十四条 按照本办法第八条规定应当纳入储备的土地，土地使用权人未申请进行土地储备而擅自转让土地使用权及其地上建（构）筑物的，有关部门不得为其办理相关审批和登记手续。
第二十五条 土地储备机构未按协议规定支付土地收购补偿费的，原土地使用权人有权解除改购协议，并按协议约定有追究原土地使用权人的违约责任。
第二十六条 原土地使用权人未按本办法规定交付土地及地上建（构）筑物的，或者在交付土地的同时，擅自处理其地上建（构）筑物的，土地储备机构有权要求原土地使用权人改正，并按协议约定追究原土地使用权人的违约责任。
第二十七条 用地单位在国有土地使用权出让合同签订后，未按本办法规定缴纳土地出让金，土地行政主管部门有权解除国有土地使用权出让合同，已交付的出让金不予返还。
第二十八条 有关当事人因土地收回、收购、储备发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第二十九条 政府有关部门和土地储备机构工作人员玩忽职守、滥用职权，给国家、集体造成重大损失和利用职务上的便利，索取或非法收受他人财物，由所在单位或监察部门依法给予相应的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附则
第三十条 本办法中的具体应用问题由市土地行政主管部门负责解释。
第三十一条 本办法自2002年7月10日起施行。
【网帖爆料】
网友“塑料袋”5月2日23时33分，在洛阳信息港爆料：五一期间，洛阳市实验小学新区分校一年级某班主任组织家长们参加“壹拼团”，带孩子到白云山自驾游，每个家庭收费400元。2012年4月29日早上，我丈夫开车带小女儿(本班学生)、大女儿及外甥女在洛阳市实验小学新区分校门口集合，统一出发。老师给每辆车都编了号，车队随老师所乘的1号车出发。大概晚上8点多，小女儿打回电话，说我丈夫在山顶晕倒了……等我们赶到车村医院时，我丈夫孤零零地躺在床上，门外站着吓坏了的孩子们和两个学生家长……(帖文节选)
【部门回应】
家长事先有约定，活动属于自发行为
洛阳市教育局5月3日10时59分回复：网友您好！经过调查了解，市实验小学新区分校一年级一班部分学生家长五一期间结伴出游一事，是在学校不同意的情况下，家长自愿拼团、自驾出游的个人行为。出发前家长自愿签订了自驾活动安全协议书：“此活动属于五一假日期间，家长自行发起，实验小学不负任何安全及赔偿责任。自驾活动具有一定的潜在风险，敬请认真阅读以上协议内容”，并确认签字。
另据了解，出游前按照家长们事先的约定，班主任受家长委托利用“校信通”平台的便利发出了集合通知，并且作为普通成员交纳相应费用随团参加活动。
鉴于此次活动属于自发行为，并且签订有自驾游活动安全协议书，建议对此事件通过法律程序进行妥善解决。
【对本案的思考】
本案家长在“自驾游”中死亡学校有责任
笔者认为，本案的学生家长突然在“自驾游”中死亡，与学校有责任，理由如下：一是本次活动的召集者和组织者为该校的老师，而非其他人；二是学校没有从实落实上级的要求和本校的管理制度。虽然该校有制度和教育局有外出活动须经报批、备案的要求，但是没有落实在行动上，等于学校主观上有重大失误；三是召集者和组织者没有尽到过细责任。多人多车集体“自驾游”应当说麻烦较多，责任重大，一切可能会发生的注意事项和预防措施都应考虑到。但是，随队者有心脏病都没弄清和不知道就上路，不能不说是个大缺陷；四是召集者和组织者收了学生和家长的费用；五是此次“自驾游”通知是学校老师使用“校信通”发出的，让家长有理由认为是学校组织的活动。
死者死因如是心脏病突发属于“意外事件”
法律上的“意外事件”，是指行为在客观上虽然造成了社会的损害结果，但不是出于行为人的主观故意或者过失，而是由于不能预见的原因所引起的。对此，引出意外事件的三个特征：一是行为人的行为在客观上造成了损害结果；二是行为人主观上对造成的损害结果没有故意或者过失；三是损害结果是由不能预见的原因引起的。“不能预见”是指当时行为人对其行为发生损害结果不但没有预见，而且根据其实际能力和当时的具体环境，行为时也根本无法预见。从认识因素上来讲，行为人没有认识到其行为会发生危害社会的结果；从意志因素上来讲，行为人对危害结果的发生持反对态度，即并不希望发生。拿本案来说，突然死亡的这位学生家长本人有心脏病，本不应当参加爬山运动，可是，他不仅参加了，而且没有向领队和同行人说明注意预防情况。这样，领队和同行人根本想不到他会突发心脏病。所以，该事件完全符合上述意外事件的三个特征，理论上讲，学校和领队不应负责任。因为属于意外事件。
本案学校和组织老师应负损害赔偿连带责任
私自用“校讯通”通知家长“自驾游”属于个人行为，但是，学校应负管理不善，制度不严的连带之责。连带责任是民事立法中的一项重要民事责任制度，其目的在于补偿救济，加重民事法律关系当事人的法律责任，有效地保障债权人的合法权益。连带责任根据不同情况可以分为违约连带责任、侵权连带责任等多种形式，而侵权连带责任，即指当事人共同侵权行为造成损害发生而产生的连带责任。构成侵权连带责任必须具备共同侵权行为，也就是说，当事人在主观上有共同过错，客观上存在损害事实，以及侵权行为与损害事实之间有因果关系等要件。而侵权连带责任的承担，仅限于赔偿损失的承担方式。本案要求学校应负损害赔偿连带责任的理由，正是学校管理不严的失误，让个别不守纪律的老师利用了“校讯通”。所以，可以讲学校和不守纪律的个别老师对本案死亡家长要承担赔偿连带责任。
作者单位：河南省郑州市高新区人民法院
