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云南省物价局 省建设厅 省财政


云南省商品住宅价格管理办法
云南省物价局 省建设厅 省财政



第一条 为了加强商品住宅价格管理，规范价格行为，维护房地产市场秩序，提高房地产开发企业经营管理水平和商品住宅质量，促进商品住宅建设的健康发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》及国家有关政策规定，制定本办法。
第二条 本办法所称的商品住宅是指取得省建设行政主管部门核发的房地产开发经营资质证书的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发建盖的各类商品住宅。
第三条 房地产开发经营单位和有关管理部门均应遵守本办法。
第四条 商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行级差价格。
第五条 商品住宅价格由下列项目构成。
一、成本，包括支付的以下各项费用：
1．土地征用费：指《云南省土地管理实施办法》（省人大一九九四年六月二日公布）规定的有关费用；以出让、转让方式取得土地使用权的，按实际支付的出让金、转让金计算。
2．拆迁补偿费：指《云南省城市房屋拆迁管理实施细则》规定的有关费用。
3．勘查设计及前期工程费：指国家及省有权部门制定的，支付小区或组团的规划、勘查、设计、“三通一平”或“六通一平”等费用。
4．建筑安装工程费：指按施工图内容及标准，依照《云南省建筑工程综合定额》编制的预算审定的基础、上部工程、水电、内外装修的施工费用。
5．住宅小区基础服务设施工程费：指为小区服务的非经营性配套设施的建设费用。具体项目是小区或组团红线内20米以内（含20米）道路、配电房、泵房、绿化及建筑小品、托儿所、幼儿园、小学、派出所、居委会、管委会、公厕、自行车库（棚）等。以上建设内容，以及项目
的规模和标准按批准的小区初步设计核定，费用按施工图预算核定。
6．开发间接费用：指直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，以本款1－5项之和为基数的2％计算。
7．投资利息：计入成本的投资利息，各地可根据当地建设银行提供的本地区商品住宅占用贷款的平均周期、平均利率和项目的具体情况确定。
二、利润：
商品住宅法定利润按成本1－5项费用的8％以内计取。统代建房及安居工程不计法定利润，由房地产开发公司或承建的市、县开发办（合作办）按成本1－5项费用的1－3％收取管理费。利润和管理费的具体标准由各地物价部门视商品住宅质量确定。
三、税收：
商品住宅按国家税法规定的税种和税率缴纳。
四、地段差价：
地段差价的征收办法由各地根据国家有关规定制定。地段差价收入作为房地产市场调节基金进行管理。
第六条 下列费用不得列入商品住宅成本：
1．住宅小区内外的营业性用房和设施的建设费用；
2．住宅小区内外地区性的公共建筑的建设费用；
3．道路红线宽度在20米以上（不含20米）的城市道路及附属设施的建设费用。
第七条 商品住宅的楼层价差在标准楼层价格基础上，根据不同情况确定其楼层的差价率和不同的朝向确定朝向差价率。各楼层增减差价和朝向差价的代数和为零。楼层差价率和朝向差价率由各地统一制定。
第八条 商品住宅价格构成公式如下：
平均价格＝成本＋利润＋税金＋代收费
销售价格＝平均价格±（楼层差价、朝向差价）
公式中的税金，指营业税、城建税、教育费附加组成税收；固定资产投资方向调节税按云地税发〔1995〕22号文件执行。
第九条 购房单位或个人因需要，提出与施工图不同但符合国家住宅设计规范要求，所超出施工图内容及标准而增减的设备、材料及施工费用，由开发经营公司在销售价格之外，按分部分项工程结算有关规定与购房单位或个人另行结算。
第十条 单位和个人购买商品住宅，或者委托房地产开发经营公司统代建房屋的代收费的缴纳，其收费项目和收费标准依据国务院、国家计委和财政部，省政府、省物价局和省财政厅批准的商品住宅或统代建房屋的收费项目规定组成，收费标准按具体的文件执行。除以上有权单位制定
的收费以外，任何部门和单位制定的收费均无效。
第十一条 商品住宅价格实行国家定价和国家指导价。
房地产开发公司在以行政划拨方式获得的土地上开发的商品住宅售价和租金实行国家定价。经物价部门审批后的价格，房地产开发公司不得擅自提高。
房地产开发公司在通过出让、转让方式获得的土地上开发的商品住宅售价皆实行国家指导价，由物价部门制定基准价格，放开销售价格。销售价格必须报物价部门备案后方能执行。物价部门审批基准价格后，必须抄送同级地方税务部门。需缴纳土地增值税的商品住宅，在计算增值额的
扣除项目金额时，各级地方税务部门应以物价部门审批基价时测算的项目金额为扣减金额。
第十二条 房地产开发经营公司建造商品住宅必须按省建委《关于印发〈云南省房地产综合开发项目初步设计文件编审暂行规定〉的通知》（云建房〔1992〕第66号）规定报批初步设计，依据审批初步设计核定的建设内容、规模和标准编制施工图预算，经当地建设银行或预算编
制审查办公室审核后，连同有关文件资料报批价格。其中项目规划总建筑面积在五万平方米以上的报省物价局会同省建设行政主管部门审批；项目规划总建筑面积在五万平方米以下的，由地、州、市物价部门审批，报省物价局、省建设行政主管部门备案。旧城改造建商品住宅的，报批价格
时必须附拆迁补偿、安置费用结算资料。《商品住宅价格申报表》由各地、州、市物价部门发放。
第十三条 国家实行商品住宅预售许可证制度。房地产开发公司预售商品住宅时应先将预售价格报物价部门备案，由省、地、州、市建设行政主管部门发放《商品房预售许可证》。商品住宅竣工后，由物价部门最后审批销售价格或基准价格，审批后的销售价格以多退少补的方式同预售
价衔接。基准价格除抄送同级地方税务部门以外，不得对外宣传。
第十四条 任何单位不得在已经批准的商品住宅价格构成因素以外，擅自追加住宅小区的配套工程项目而提高商品住宅价格。工程后期确因发生不可预见的建设费用，需要调整价格时，应按本办法第十二条规定重新报批。
第十五条 除国务院、省人民政府另有规定者外，严禁向商品住宅摊派、收费。
第十六条 房地产开经营企业必须遵守国家物价法规和政策，按规定报批商品住宅价格。
第十七条 对下列违反本办法的行为，各级物价、房地产、财政、审计部门依据《中华人民共和国价格管理条例》等国家、省有关法规予以处罚：
1．不按规定报批商品住宅价格的；
2．越权定价和擅自提价的；
3．违反规定的计价原则，扩大计价范围的；
4．擅自增设或减少建设内容，扩大建设规模或提高建设标准，将费用摊入成本的；
5．擅自提高取费标准或扩大取费范围的；
6．其他违反本办法的行为。
第十八条 除工商用房以外的其它非住宅商品房或统代建房的计价参照本办法执行。
第十九条 本办法不适用二次出售的商品住宅。
第二十条 各地、州、市可根据本办法制定补充规定，报省物价局、省建设厅备案。
第二十一条 省物价局、省建设厅、省地税局负责监督、指导各地执行本办法，对违反本办法计价原则、扩大计价范围、更改计价的行为有权纠正。
第二十二条 本办法自发布之日起执行。原省物价局、省建委、省财政厅颁发的《云南省商品住宅价格管理实施细则（试行）》即云价房发〔1992〕84号、云建房〔1992〕第180号文同时废止。
第二十三条 本办法由省物价局负责解释。



1996年11月30日
　　工伤认定行政诉讼中存在的问题很多，这些问题得不到有效解决将不利于劳动者权益保护。

一、存在的问题


（一）工伤认定权问题。《工伤保险条例》第17条将工伤认定权归属于劳动保障行政部门，现在的问题是劳动保障行政部门在工伤认定问题上是否应当具有最终的认定权。从工伤认定实践来看，一般是将工伤的最终认定权赋予劳动保障行政部门，即法院在对工伤认定进行审查时可以判决维持、可以判决撤销并责令重新作出认定，但法院不能行使司法变更权，并且不能代替劳动保障行政部门作出是否工伤的认定。关于工伤最终认定权的这一规定，给工伤认定行政诉讼实践带来很大障碍。最突出的表现是劳动保障行政部门的工伤认定决定被法院的生效行政判决撤销以后，劳动保障行政部门往往还会作出同样的工伤认定决定，以至于形成诉讼循环。


（二）工伤认定行政诉讼中的举证责任问题


根据《工伤保险条例》19条规定，在工伤认定中，职工或者其直系亲属认为是工伤，用人单位不认为是工伤的，由用人单位承担举证责任。在工伤认定行政诉讼中，应当由被告行政机关对其作出的行政行为负举证责任。这两处关于举证责任的规定看似毫无关联，其实存在内在的冲突。在工伤认定程序中，如果用人单位不能提供充分的证据证明不是工伤，则劳动保障行政部门可作出工伤认定的结论。如果用人单位对工伤认定不服提起行政诉讼，则劳动保障行政部门应对其工伤认定行为承担举证责任。可想而知，如果存在证据确已灭失等情况，则劳动保障行政部门很难对其工伤认定行为承担举证责任。在劳动保障行政部门出示的证据难以达到行政诉讼证据标准时，劳动保障行政部门的工伤认定会被认为“事实不清，证据不足”而被撤销。


如上诉人青某与被上诉人某市人力资源保障局工伤认定案，因公司的考勤表已灭失，导致劳动保障行政部门出示的证据难以达到行政诉讼证据标准，致使作出的工伤认定被撤销。如此一来，在工伤行政认定程序中应当由用人单位承担的举证责任在行政诉讼中却转嫁给作出工伤认定的行政机关。这不仅有免除用人单位责任之嫌，而且实际上更进一步地恶化了职工的弱势地位。


二、解决对策


（一）赋予法院工伤最终认定权


工伤认定行政诉讼中法院的判决方式主要决定于工伤认定权的归属，一般认为，工伤的最终认定应当由劳动保障行政部门作出，因此，法院只能维持，或者判决撤销，同时责令重新作出工伤认定。这种权力配置方式不仅理论根据不足，也人为地增加了诉讼负担，导致循环诉讼。笔者认为，由劳动保障行政部门作出工伤认定本无可厚非，但不能据此认为劳动保障行政部门具有最终的认定权。较为理想的权力配置模式是：1．劳动保障行政部门有权作出工伤认定，若有关当事人对劳动保障行政部门的工伤认定无异议，则法院尊重劳动保障行政部门的决定，并且在诉讼中可以直接援引作为有效力的证据使用；2．若当事人对劳动保障行政部门的工伤认定不服而提起行政诉讼，则法院有权视情况对工伤作最终的认定，即法院可以直接判决为工伤。这种权力配置模式，既没有否定劳动保障行政部门的工伤认定权，又赋予了法院工伤最终认定权；既尊重了劳动保障行政部门行政行为的公定力等效力，又符合司法最终的现代法治原则。从实践效果来说，也有利于减少诉累，降低当事人的救济成本。


（二）改变现行举证责任承担方式


在工伤认定程序中，根据《工伤保险条例》第19条的规定的规定，用人单位如果不认为是工伤，应承担举证责任，否则可能因“拒不举证”而被认定为工伤。这里涉及的问题很多，笔者认为，解决之道在于改变现行强行把“不认定为工伤”的举证责任分配给用人单位承担的做法，规定应当由“否定工伤”一方承担举证责任。在工伤认定程序中，如果用人单位否定工伤，则其应承担举证责任；如果职工或其直系亲属否定工伤，则应由职工或其直系亲属承担举证责任；如果双方都认为应当是工伤，但劳动保障行政部门经调查核实后不认为是工伤，则应由劳动保障行政部门承担举证责任。


（作者单位：河南省三门峡市中级人民法院）