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房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。
房屋买卖合同和其他合同的共同之处就是他们都是诺成、双务、有偿合同。不同之处在于，房屋买卖合同的标的物是不动产，有其特殊性，其所有权转移必须办理登记手续。不办理登记手续，所有权不发生转移，不能对抗第三人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等的规定，还应当受《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等的规范和管理。
实践中房屋买卖纠纷时有发生。但不是所有的房屋买卖合同都是有效的，那么，实践中哪些房屋买卖合同为无效的呢？这就要说一下合同的效力，合同的效力又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《中华人民共和国民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。反之便为无效合同。
审判实践中房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟实践中哪些房屋买卖合同属无效合同呢？
一、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力。
现实生活中，随着国家城镇化建设的不断落实、推进，大批城乡的居民购买了新房，也造成未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同时有发生，近些年还成上升趋势，究竟这种房屋买卖合同能否有效呢？《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项已做了明确的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。这是因为房屋是以依法登记为要件，未经登记领取权属证书的房屋即未确定房屋所有人，未确定房屋所有人的房屋，即不以能产生合法的房屋出卖人，所以，未依法登记领取权属证书的房屋，当然不具备转让的主体资格，即：买卖未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同，违反法律、法规的禁止性规定，为无效合同。
二、未经其他共有人同意，部分共有人出售共有房屋的房屋买卖合同效力及处理问题。
法律规定房屋买卖合同中，出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。
房屋的产权为数人共有的，出卖时必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，还需提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。这一点在《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项中，以作出了明确规定，即：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。但是，审判实践中如何理解一方未经对方同意出售夫妻共同所有房屋的效力问题，笔者认为，应根据个案案情区别对待。也就是说登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理价款并办理登记手续，另一方主张房屋买卖合同无效，要求追回该房屋的，人民法院不予支持。但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。此案夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。相反，存在是第三人恶意取得的，另一方主张合同无效，要求追回该房屋的，人民法院应予支持。
三、关于被有权国家机关采取查封等强制措施的房屋买卖合同效力及处理问题。
出卖人转让的房屋被有权国家机关采取了查封等强制措施，买受人要求继续履行的，如何处理？根据司法实践和本人办案经验，对于此类房屋审判实践中一般分以下几种情况处理：
1．有权国家机关对房屋采取查封等强制措施后，产权人转让房屋的，属于无权处分行为，由此签订的房屋买卖合同为效力待定的合同，在相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，应当认定合同有效，买受人要求继续履行，应予支持。
2．房屋买卖合同签订后，有权国家机关对房屋采取查封等强制措施的，不影响房屋买卖合同的效力。
(1)如果属于法院对出卖人名下的房屋进行查封的，买受人已经支付全部价款并实际占有房屋，但未办理过户登记手续的，买受人对此没有过错，依据最高人民法院《民事执行中查封、扣押、冻结规定》第17条之规定，符合解除查封条件，买受人向查封法院申请解封的，法院应当予以解封。买受人要求继续履行房屋买卖合同的，应予支持。
(2)如果不符合法定解除强制措施条件的，该强制措施导致出卖人无法将房屋交付或过户登记给买受人的，构成合同履行不能，买受人要求继续履行合同，交付房屋或办理房屋过户登记手续的，应当向买受人行使释明权，告知买受人有权解除合同，并要求出卖人承担合同履行不能的违约责任，买受人变更诉讼请求的，予以支持，买受人坚持原诉讼请求的，应予驳回。
(3)如果该强制措施是以买受人为执行对象的，买受人依据合同约定主张继续履行合同办理房屋过户登记手续的，可予支持。有权国家机关对房屋采取的强制措施未依法进行公示的，不得对抗善意买受人。
四、关于商品房欲售合同纠纷有关问题的处理。
1、宣判实践中出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是发生诉讼时房屋已经属于现房销售状况，此时对当事人以未取得预售许可证为由主张合同无效纠纷如何处理和认定。笔者认为，人民法院应根据案情区别对待是否支持。因为审判实践中人民法院是否支持，应以在起诉前是否已依法取得商品房预售许可证明为要件，取得了人民法院在审理中予以支持，反之不予支持。
2、《合同法》及相关司法解释出台后，对当事人以未取得预售许可证明为由，基于《中华人民共和国城市房地产管理法》以及最高人民法院此前关于商品房买卖合同司法解释相关规定主张合同无效的纠纷，应当如何处理。
对于无证预售问题，过去一般按照《城市房地产管理法》的有关规定，认为开发商在未获得《商品房预售许可证》的情况下预售商品房，是一种违反法律和国务院行政法规强制规定的行为，应当确认合同无效。《合同法》及相关司法解释出台后仍然遵守了这一法则，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”
五、关于合作建房产生的纠纷，诸如约定提供土地的一方当事人未能出让取得约定的地块，双方当事人均不具备相应的房地产开发企业资质等，实践中有何新的问题出现，应当如何应对。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
合作建房系房地产合作开发的通俗称谓，其直接的目的在于整合资源，促进土地、资金和资质三个要素的有效配置。合作开发的典型特征是共同投资，共享利润，共担风险。合作开发蕴含的法律关系极为复杂，但我国目前尚无合作开发的专门立法，其市场运作缺少法律的支撑和规范。在法律法规欠缺的情况下，必须合理创设“当事人自己的法律”——合同，以预防纠纷和诉讼。
六、关于一房数卖，房屋连环买卖且均未办理产权变更手续等引发的各买卖合同效力的认定以及后续问题的处理。
一房数卖是指出卖人先后或同时以数个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给数个不同的买受人，房屋买卖合同一经双方合意签订即生效，过户登记属于房屋买卖合同的履行范畴。但我国《物权法》又规定，不动产的移转以登记作为法定要件。也就是说出卖人与多个买受人签定房屋买卖合同，但均未办理产权变更手续，所有合同均应认定为有效，如多个买受人同时要求取得房屋所有权的，应当由先行签定合同的买受人取得房屋产权的权属，由出卖人对其它买受人承担违约及其它法律责任（如合同诈骗刑事责任）。
综上所述，只是笔者自己的一点粗浅认识，有不当之处还请大家多批评指正。

黑龙江省九三农垦法院 刘顺涛

二0一三年五月六日


我国继父母子女制度的弊端和完善

王克先


　　[摘 要] 继父母是指母之后夫或父之后妻，继子女是指夫与前妻或妻与前夫所生的子女。形成抚养教育关系的继父母与继子女之间产生父母与子女的权利义务，反之，无任何法律上的权利义务关系。但是，继父母与继子女在什么情况下才形成抚养教育关系，形成抚养教育关系的继父母子女关系在什么情况下可以解除，法律未作规定，理论和实践中也未形成一致意见。有抚养教育关系的继父母子女产生父母子女权利义务没有真正体现当事人的意志，弊端很大，应予废止，建议代之以收养，并设立回报性扶助制度和有条件继承制度。
　　[关键词] 继父母子女 制度 弊端 完善
　　在现代社会，离婚、再婚已不再是世俗不能忍受的事了，而随着离婚率的升高，因继父母子女关系产生的矛盾逐渐成为一大社会问题。
　　一、问题的提出
1972年2月赵某（男）与潘某（女）结婚，1984年11月两人离婚，无子女。
1967年12月吴某（男）与李某（女）结婚， 1971年1月生女儿吴某燕，1974年4月生女儿吴某姝 ，1983年5月吴某与李某离婚。
1986年3月，赵某与李某结婚，李某携女儿吴某燕、吴某姝与赵某共同生活。1996年8月，与李某与赵某离婚。
1999年5月，赵某与陈某（女）结婚，2003年2月生女儿赵某某。2006年11月赵某因交通事故死亡。
2009年7月，吴某燕、吴某姝以自己是赵某继子女为由，以陈某 、赵某某为被告，向人民法院提起诉讼，要求继承赵某的遗产。
吴某燕、吴某姝的理由是：1986年3月，赵某与李某结婚，李某携女儿吴某燕、吴某姝与赵某共同居住生活，吴某燕时年15岁、吴某姝时年11岁，均未成年，与赵某共同居住生活，形成了事实上的抚养关系，1996年8月，赵某与李某离婚时，吴某燕、吴某姝均已成年，吴某燕、吴某姝是赵某共同抚养教育成人，故吴某燕、吴某姝是赵某的继女儿。
被告陈某 、赵某某认为，虽然吴某燕、吴某姝因母亲李某与赵某结婚，随母亲李某与赵某共同生活了一段时间，但不能据此就认为赵某与吴某燕、吴某姝形成了继父母子女关系。
1、吴某燕、吴某姝的生父吴某至今健在，吴某与李某离婚后，对未成年子女仍有抚养义务，吴某燕、吴某姝随母亲李某与赵某共同生活，赵某对吴某燕、吴某姝的并非抚养义务，只是因妻子的关系对其子女照顾而已。
人民法院关于吴某与李某离婚民事调解书也确定：李某系吴某燕、吴某姝的直接抚养人，夫妻共有财产除300元外均归李某，夫妻共同债务全部由吴某归还。
2、李某与赵某已于1996年11月离婚，双方不再往来。而吴某燕、吴某姝与生父吴某共同生活，赡养生父吴某。与赵某之间何来继父母子女关系。
3、《婚姻法》第27条关于继父或继母和受其抚养教育的继子女间的权利和义务，适用本法对父母子女关系的有关规定的精神实质是针对未成年子女和年老的继父母而言。
吴某燕、吴某姝对赵某未尽赡养义务，以继子女身份继承赵某的遗产，违背了法律的基本原则。
　　二、继父母子女概念
　　（一）父母子女关系
　　父母子女关系，又称亲子关系，“亲”即父母，“子”指子女。父母子女是最亲近的直系血亲，是家庭主要成员。父母子女关系具有十分重要的社会作用，承担了抚养教育子女、赡养老人的重责。父母子女关系可以分为两大类：
　　一是自然血亲的父母子女关系，即亲生的父母子女关系，是指基于出生的事实而产生的父母子女关系，具有生物学上的血缘联系，包括婚生的父母子女和非婚生父母子女。自然血亲的父母子女关系，除可因送养子女而解除外，不存在可以解除的其他理由。
二是拟制血亲的父母子女关系，是指基于收养或再婚后存在抚养教育关系而形成的父母子女关系，不具有生物学上的血缘联系，主要包括养父母子女、继父母和受其抚养教育的继子女。拟制血亲的父母子女关系，可以人为解除。
　　（二）继父母子女
　　继父母，是指母之后夫或父之后妻。继子女，是指夫与前妻或妻与前夫所生的子女。继父母与继子女因婚姻关系产生，而没有自然血亲关系。生父母离异或一方死亡后，只要与自己的生父或生母再婚的人，不管自己是否已成年，也不管是否受其抚养，对方均是自己的继父母。与离异或丧偶者结婚，不管对方与前夫或前妻所生子女是否已成年，不管是否与其形成抚养关系，对方与前夫或前妻所生子女均是自己的继子女。
　　继父母子女关系是一种姻亲关系，是亲属中的一种。亲属，是指基于婚姻、血缘和法律拟制而形成的一种社会关系。这种社会关系一经法律调整，便在具有特定亲属身份的主体之间产生了法定的权利义务。根据亲属关系的产生原因，理论上将亲属分为配偶、血亲与姻亲。其中的姻亲，是指以婚姻关系为钮带而产生的亲属。男女结婚以后，配偶一方与对方亲属之间就产生姻亲关系。
　　（三）继父母与受其抚养教育的继子女间的法律关系
　　一般而言，父母子女关系的形成是由于出生、收养等事实，继父母子女关系的形成则不同，而是由于父或母再婚。但是，仅凭生父母再婚这一事实，并不必然在继父母子女之间产生父母子女权利义务。《婚姻法》第21条第二款规定：“继父或继母和受其抚养教育的继子女间的权利义务，适用本法对父母子女关系的有着规定。”这就是说，继父母子女之间，只有在一起共同生活形成抚养教育关系，才产生父母子女间的权利和义务。对未形成抚养教育关系的继父母子女，继父母子女之间无任何法律上的权利义务关系。在涉及继父母与继子女之间的赡养、析产、继承等纠纷中，继父母与继子女之间是否形成抚养教育关系对案件结果起到决定作用。
　　法律规定，继父母和受其抚养教育的继子女间的权利义务，适用父母子女关系的有关规定。可以看出，继父母子女关系是基于父母一方的再婚而产生，不同于亲生父母子女关系具有天然的稳定性，具有不确定性和不稳定性。这种关系的初始状态是一种姻亲关系。根据法律规定，姻亲之间没有法定的抚养赡养义务，只有当继父母对继子女进行了抚养教育，才有可能得到继子女的赡养。当然这种关系已经不是姻亲关系，而转化成为了拟制的血亲关系。但这种继父母子女的拟制血亲关系，与收养所建立的拟制血亲又有所不同，继子女在与继父母建立拟制血亲性质的父母子女关系的同时，与生父母之间的父母子女关系仍然存在，存在双重父母的权利义务关系。
　　三、继父母子女的类型
　　如前所述，根据法律规定，可以将继父母子女分为二种类型：
　　1、名份型，即继父母与继子女之间未形成抚养教育关系。如生父母与继父母结婚时，继子女已经成年，或虽未成年但由其生父母提供生活教育费用，或与其他亲属共同生活，未受继父母抚养教育，此类继父母子女关系为纯粹的直系姻亲关系。
　　2、抚养教育型，即继父母与继子女之间形成了抚养教育关系。生父母与继父母结婚时，继子女尚未成年，他们随生父母一方与继父母共同生活时，继父母对其承担了部分或全部生活教育费，或继子女的生活费由生父母供给，但与继父母共同生活，受到继父母的教育和照顾，形成了拟制直系血亲关系。
有人认为可以将继父母子女关系分为三种类型，在前面二种类型的基础上加一种收养型。即继父母经继子女的生父母同意，收养该子女为其养子女，同时，该子女与共同生活的生母父一方，仍为直系血亲关系，而与不在一起共同生活的生父母一方的权利义务则随之消灭。
　　笔者认为，收养型中的继父母子女实为养父母子女关系，不应归入继父母子女关系。因为《收养法》第14条的规定，继父或者继母经继子女的生父母同意，可以收养继子女。而第22条规定，自收养关系成立之日起，养父母与养子女间的权利义务关系，适用法律关于父母子女关系的规定；养子女与养父母的近亲属间的权利义务关系，适用法律关于子女与父母的近亲属关系的规定。养子女与生父母及其他近亲属间的权利义务关系，因收养关系的成立而消除。
　　四、继父母子女抚养教育关系的认定
　　继父母与继子女在什么情况下才形成抚养教育关系，《婚姻法》未作规定，理论和实践中也未形成统一意见，从《婚姻法》的立法本意来看，确认继父母子女形成了抚养教育关系可从以下几方面考察：
　　1、继子女属未成年人。
　　一般而言，需要抚养教育的继子女是未成年子女（其他无行为能力人或限制行为能力人本文不讨论）。现实生活中，有的继子女已经成年，继父母仍然对其照料或资助，这与亲生父母对成年子女没有法定抚养义务一样，继父母对成年继子女的照料或资助不是法律意义上的抚养教育，不形成具有抚养教育关系的继父母子女关系。
　　有人认为成年继子女赡养了继父母，也可以认定为形成抚养关系。笔者认为，成年继子女虽然赡养了继父母但并没有受到继父母的抚养教育，不符合《婚姻法》第21条第二款的规定，不能因此认定双方形成了抚养教育关系，如果据此认定双方形成拟制血亲性质的父母子女关系，这种赡养便成为法定义务，成年继子女与继父母在这种情况下的权利义务显然是不对等。
　　2、继父母负担了继子女的全部或部分抚养教育费用。
　　继父母负担了继子女部分或全部抚养教育费用是形成抚养教育关系的最重要条件。即使继父母与继子女没有生活在一起，继父母为继子女提供了生活费或教育费就应认为继父母是在履行抚养教育的义务。如果继父母不负担继子女的抚养教育费用，即使生活在一起，一般也不应认定他们之间有抚养教育关系。
　　3、继父母与继子女共同生活，对继子女给予照料、教育和保护。
　　如果继父母无收入或收入不高，给付继子女生活费用不多，但在共同生活期间对继子女给予照料、教育和保护，使继子女得到健康成长，也应视为形成了抚养教育关系。
　　4、继父母对继子女的抚养教育达到一定的期限。
　　继父母对继子女的抚养教育是否达到一定期限，是衡量继父母和继子女是否形成抚养教育关系的另一个条件。这个期限多长为妥不能一刀切，应根据个案确定。
　　5、继父母有抚养教育继子女的意思表示。