长沙市人民政府关于印发《长沙市国有土地有偿使用规定》的通知
湖南省长沙市人民政府
长沙市人民政府关于印发《长沙市国有土地有偿使用规定》的通知
长政发〔2006〕19号
各区、县（市）人民政府，市直机关各单位：
现将《长沙市国有土地有偿使用规定》印发给你们，请遵照执行。
长沙市人民政府
二○○六年六月十三日
长沙市国有土地有偿使用规定
为规范国有土地有偿使用管理，建立适应社会主义市场经济的土地市场，根据《中华人民共和国土地管理法》等的规定，制订本规定。
一、本规定适用于长沙市行政区域内国有土地使用权出让、租赁（包括政府租让和土地使用权者出租）、作价出资或入股、转让（包括出售、交换、赠与）、抵押等有偿使用行为。
二、国有土地有偿使用管理工作由市、县（市）国土资源行政主管部门负责。
三、严格依法供应国有建设用地，推进国有建设用地的集约高效利用。制定并执行经营性等用地的年度出让土地使用权总面积计划。
四、新增建设用地、城市规划区内可以置换统一开发或者其他可以调整使用的存量建设用地，应当纳入市、县（市）政府统一收购储备范围。
市、县（市）人民政府国土资源行政主管部门建立土地收购储备制度。市、县（市）财政每年应当拨付部分国有土地有偿使用收入列入土地收购储备专项资金。土地收购储备与土地统征开发实行地块预（概）决算制，由市、县（市）国土资源行政主管部门会同同级财政、物价等部门审核，报市、县（市）人民政府批准执行。
五、国有建设用地的供应，除法律、法规及国家《划拨用地目录》规定可使用划拨土地使用权外，一律实行有偿使用。商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地必须采取招标、拍卖、挂牌方式出让。经营性基础设施用地逐步实行有偿使用。工业项目用地也应逐步实行招标拍卖挂牌方式出让。经营性房地产开发不得采取租赁、作价出资或入股方式供应土地。
六、有计划地安排土地供给市、县（市）人民政府确定的统建机构用于统建廉租、微利住宅（经济适用房）。合理布局建设，确定住宅户限建筑面积，明确廉租条件，确保住房困难家庭改善居住环境。
七、土地使用权出让年限在有关法规规定的不同用途的最高使用年限内确定。同一地块内有不同用途建筑物的，按不同用途建筑物的分摊土地面积在不同用途最高使用年限内分别确定使用年限。凡合作、合营土地使用权，其依法签订的合作、合营协议年限须与出让年限保持一致。
八、土地按使用性质划分为3大类（见附件3），商业、住宅、工业各用途划分为6级；地区、区域、地块的等级根据城市建设和经济、社会发展情况，适时调整公布。
九、政府招标、拍卖、挂牌出让的土地使用权，由国土资源行政主管部门组织进行标定地价测算，编制土地使用权出让方案，并随土地供应方案报市人民政府审批。协议出让的工业项目等用地的最低限价不得低于标定地价的80%，招标、拍卖、挂牌出让的最低限价不得低于经审核确定的标定地价的100%。
十、出让国有土地使用权的标定地价和土地纯出让金（土地纯收益，下同）标准按附件1和地价测算规范进行测算，并以此作为有关价格的依据。
采取国有土地使用权租赁方式的，由市、县（市）国土资源行政主管部门与承租人（即使用权人）签订国有土地使用权租赁合同，由承租人按年缴纳土地租金，土地租金按附件1土地纯出让金的标准计算。
十一、政府鼓励绿化、交通、社会公益服务设施建设。有下列情形的，按以下规定执行：
（一）12米及以上的城市道路（不含小区内道路）路幅用地，不计征土地纯出让金。
（二）各项建设用地中列入城市公共敞开式绿地的用地，作为划拨地保留，列入扣除面积范畴，不计征土地纯出让金。
（三）各项建设用地中提供1000平方米以上开敞空间，用于广场、公共休闲活动空间的用地，作为划拨地保留，列入扣除面积范畴，不计征土地纯出让金。
（四）出让地的地下和半地下空间用作停车场的，按底层建筑占地面积依附件1标准的50%计征土地纯出让金。地面架空层部分的建筑面积用作绿化的，不计算建筑容积率，不计征土地纯出让金。
十二、政府依法收购划拨土地使用权的，按照宗地土地登记用途进行标定地价测算，减除土地纯出让金（纯收益）后，经市土地储备委员会审查作为确定宗地收购价格的依据。
十三、依法应当实行有偿使用的原划拨土地使用权，可以申办土地使用权出让；不申办出让手续的，应当办理租赁手续或按附件1基准地价标准的2.5%按年缴纳划拨土地收益金。
十四、已抵押的划拨土地使用权，经依法拍卖的，应当从拍卖所得的价款中按附件1标准缴纳应交的土地纯出让金等有关税费后，抵押权人方可优先受偿。
十五、已购使用划拨土地使用权的公有住房和经济适用住房上市出售时由出售方按有关规定缴纳土地纯收益。
十六、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照法律规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按附件1土地纯出让金标准的30%缴纳划拨土地使用权转让收益金。
十七、新增建设用地中，土地使用者依法可以申请使用划拨等土地使用权的，应按附件1的标定地价的80%缴纳土地成本费用。
十八、旧城区改造范围内私房用地不办理土地出让手续，其划拨土地使用权改为经营性用地的，按改变用途依附件1基准地价标准的2.5%按年度缴纳划拨土地收益金。
十九、按法律规定可以使用划拨土地的土地使用者，将其划拨地连同地上建筑物和其他附着物改变用途自行经营的,按其改变用途，依附件1基准地价标准的2.5%按年度缴纳划拨土地收益金。
二十、将划拨土地使用权或连同地上建筑物或其他附着物出租的，由出租人按附件1基准地价标准的2.5%按年度缴纳出租土地收益金，但二层以上按建筑面积的50%计算（私房住宅减半，房改出售的公有住宅和拆迁安置房计征时另行通知）。
二十一、出让土地使用权必须具有规划部门提出的规划设计条件及附图。规划设计条件及附图不得擅自变更。
出让土地使用权需要改变《国有土地使用权出让合同》约定的土地利用条件（指土地使用权面积、用途、容积率、出让年限等），应依法报经原批准出让机关批准，重新签订《国有土地使用权出让合同》，并按规定补交土地地价差价。
规划用途、容积率等的调整需首先报规划等部门审批，取得规划等部门审批文件后方可办理用地手续。属非经营性用地改变为经营性用地的，应依法办理招标拍卖挂牌出让手续。
通过招标、拍卖、挂牌方式出让的土地使用权，因规划技术等原因需要增加容积率，允许在原容积率基础上上浮不超过10%（含10%）的幅度内调整增加，补交土地地价差价。
经批准修改出让条件的（含出让地转让、挂牌转让一并修改出让条件的）应按现时地价标准补交修改前后一定比例的标定地价差额。具体办法由长沙市国土资源局按照《长沙市国有土地有偿收入财务管理办法》规定，制定具体的测算规程实施。
已出让的国有土地使用权未经原批准出让机关批准，擅自改变用途和《国有土地使用权出让合同》约定的土地利用条件的，应按有关法律、法规给予处罚。经依法处罚后，可以办理修改出让条件用地手续的，按上述规定重新办理用地手续。
二十二、已减免土地纯出让金或减免土地地价的出让土地使用权转让，须先补交按附件1出让金标准乘以减免百分率计算出的土地纯出让金后方可批准转让。
二十三、划拨土地使用权设置抵押时，应从总的土地资产中剔除土地使用权纯收益及应扣除的其他费用后再确定抵押贷款或债权额度。
二十四、划拨土地使用权转让的（含招标、拍卖、挂牌转让），由转让方补交实际成交价与按宗地原登记用途测算标定地价差额的一定比例的土地纯收益（含土地纯出让金）。
二十五、临时占用城镇国有土地的，使用人应按有关规定与国土资源行政主管部门签订临时使用土地合同，并按合同约定支付临时使用土地补偿费，其标准不低于按附件1基准地价标准2.5%按年度收取土地租金。
二十六、国有土地使用权出让、租赁、转让、抵押的，应缴纳的土地出让金、土地纯出让金（纯收益）、土地租金、土地收益金等，由法律、法规、规章及其配套政策文件规定的缴纳义务人缴纳。
二十七、土地纯出让金（纯收益）、土地租金、土地收益金等国有土地有偿使用收入，属财政基金预算收入，专项用于土地整理开发和城市基础设施建设。
二十八、土地纯出让金（纯收益）、土地租金、土地收益金等收入的管理，按照《长沙市国有土地有偿使用收支财务管理办法》有关规定执行。
二十九、土地使用者必须按出让合同约定支付全部土地出让金。土地使用者未按出让合同规定的期限支付的，按日加收未支付部分的0.4‰的滞纳金。超过合同规定期限30日未支付的，国土资源行政主管部门可以解除合同，并可请求违约赔偿。
三十、本规定自2006年7月1日起施行。本规定实施前已缴清有关税费的建设项目，可按原规定执行。原《长沙市人民政府关于印发〈长沙市城镇国有土地有偿使用规定〉的通知》（长政发〔2003〕16号）同时废止，本市以前发布的有关文件与本规定相抵触的，以本规定为准。
附件：1、标定地价及相关问题的说明
2、统征开发土地概算构成目录
3、用地分类
附件1：
标定地价及相关问题的说明
一、标定地价是依据基准地价结合其修正体系经评估确定的具体宗地土地使用权地价。
二、标定地价须依据宗地具体用途的基准地价标准（见表1）、容积率修正系数（见表2）及区域和个别等因素修正系数修正测算。
表1 正常容积率下商业用途、住宅用途及工业用途的基准地价表
一 二 三 四 五 六
商业 正常容积率 3.0 2.6 2.2 1.8 1.3 1.0
基准地价（元/平方米土地） 5470 3740 2010 1320 890 630
楼面基准地价（元/平方米建筑面积） 1823 1438 913 733 684 630
住宅 正常容积率 2.7 2.4 2.1 1.7 1.2 1.0
基准地价（元/平方米土地） 4150 3020 1610 1120 800 590
楼面基准地价（元/平方米建筑面积） 1537 1258 767 659 667 590
工业基准地价（元/平方米土地） 1710 1400 950 740 620 400
说明：
1、长沙市五区基准地价级别范围参照《长沙市五区土地级别与基准地价图》；县（市）人民政府依照有关规定编制本级土地级别和基准地价图，但必须与长沙市五区的土地级别划分结果和基准地价水平相协调。
2、长沙市五区基准地价水平和土地级别范围由市国土资源行政主管部门会同市财政、市物价和市规划部门根据长沙市五区地价和规划变化情况适时调整。
3、纯出让金占标定地价为：商业35％、住宅30％、工业25％。
表2 容积率修正系数表
一 二 三 四 五 六
商 业 0.0106 0.0118 0.0124 0.0139 0.0145 0.0152
住 宅 0.0101 0.0105 0.0108 0.0110 0.0114 0.0116
说明：平均值为各级别正常容积率基础上容积率每上升0.1容积率修正系数上调的平均数。区域和个别等因素修正体系及测算规程由市国土资源行政主管部门另行发文规定。
三、招标、拍卖和挂牌出让土地使用权价格
（一）招标、拍卖和挂牌出让土地使用权价格构成。
1、招标、拍卖和挂牌出让土地使用权价格主要由成本(拆迁补偿费加土地原取得费)加土地纯出让金（土地纯收益）加规划设计评估、测绘等前期工作费加应课价内税费等构成。
2、招标、拍卖和挂牌出让土地使用权价格未包含交易价外税，受让人成交后，应课价外税费：契税、营业税和土地增值税。
（二）国有土地使用权招标、拍卖、挂牌的标底、底价、挂牌交易起始价，由市国土资源行政主管部门根据标定地价、评估测算结果、土地开发成本及相关税费等条件编制确定，依照《长沙市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行办法》中的有关规定，随国有土地使用权土地供应方案以出让方案报市人民政府审批确定。
（三）土地挂牌交易价、招标拍卖成交价分解剥离。
1、国有土地使用权成交收入的分解剥离，由市财政局会同市国土资源行政主管部门按《长沙市国有土地有偿使用收入财务管理暂行办法》执行。
2、土地纯出让金（土地纯收益）一般占标定地价商业类为35%、住宅类为30%、工业类为25%；招标拍卖挂牌出让的土地纯出让金（土地纯收益），按批准的方案执行。
3、具体项目实际发生土地成本费用实行预（概）算制，分地块进行清算，制定预（概）算构成目录，作为预（概）算编制和决算审查依据，遇有需要调整的，经市、县（市）地价审核委员会审查确定。
4、成交价减经营性土地使用权标定地价为土地增值。
四、划拨土地地价确定
划拨土地进行处置时，先评估出让土地使用权价格，国土资源行政主管部门再扣除土地纯出让金（土地纯收益）、相关税费，余额作为划拨土地资产处置的地价。
附件2：
统征开发土地概算构成目录
一、土地成本
（一）勘察设计及前期工作费
1、可行性分析费
2、规划设计费
3、地质调查勘探费
4、地籍地形测量费
5、土地评估费
（二）补偿性成本
1、建（构）筑物重置成本费
2、土地补偿费
3、安置补助费
4、青苗补助费
5、地上附着物补偿费
6、高压电杆线路迁移费
7、土地取得过程中发生的税费
（1）土地管理费
（2）耕地开垦费
（3）防洪保安专项资金
（4）新增建设用地有偿使用费
（5）新菜地建设基金
（6）新渔塘建设基金
（7）森林植被恢复费及砍伐费
（8）文物勘查费
（9）水土保持费
（10）耕地占用税
二、利息
三、不可预见费
四、业务工作费
五、土地纯出让金（土地纯收益）
六、基础设施配套费（政府统征土地实际投入了的，编入概算）
（一）道路
（二）给水
（三）排水
（四）电力
（五）通讯
（六）其他
七、土地平整费
八、市政公共、公益设施项目建设分摊费
九、其他
具体项目编制概算时根据项目实际情况适用本目录。
附件3：
用 地 分 类 表
类型 基 本 分 类 参 照 分 类 城市用地分类代码参考
商服用地 1、 商业用地：商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地；2、 金融保险用地：银行、保险、信托、证券、期货、信用社等用地；3、 餐饮旅馆业用地：饭店、餐厅、茶馆、酒吧、宾馆、招待所、度假村等及其附属设施用地；4、 其他商服用地：写字楼、商 业性办公楼用地；旅行社、运用保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地。 1、经营性仓储用地及经营性停车场；2、基本分类以外的经营性文化、体育设施用地；3、高档别墅用地；4、城镇居民以居住为主的住宅与商业等混合用地中商业门面部分。 C21、C22、C23、C24、C25、C26、T23、S31
住宅用地 1、城镇单一住宅用地：城镇居民的普通住宅、公寓用地；2、城镇混合住宅用地：城镇居民以居住为主的住宅与工业或办公等混合用地。 1、机关团体用地：国家机关、社会团体、群众自治组织、广播电台、电视台、报社、通讯社、出版社等建筑用地；2、教育用地：各种教育机构，包括大专院校、中专、职业学校、中小学校、幼儿园等直接用于教育的用地；3、科研设计用地：独立的科研、设计机构用地，包括研究、勘测、设计、信息等单位用地；4、企业厂区外独立的办公楼用地；5、文体用地：为公众服务的公益性博物馆、展览馆、图书馆、影剧院、音乐厅、体育场馆等文化、体育设施用地；6、公共基础设施用地：给供水、供电、供燃、供热、邮政、电信消防、公用设施维修、环卫用地；7、瞻仰景观休闲用地：名胜古迹、景点、公园、广场、公用绿地内等用地；8、医疗卫生用地：医疗卫生、防疫、急救、保健、康复、医检药检、血库等用地；9、慈善用地：孤儿院、养老院、福利院等慈善用地；10、铁路站场用地；11、军事设施用地：专门用于军事目的的设施用地，包括军事指挥机关和营房等；12、宗教用地：专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观和教学等宗教自用地；13、监教场所用地：监狱、看守所、劳改场、劳教所等用地；14、墓葬地：陵园、墓地、殡葬场所及附属用地。 R、C1、C3、C4、C5、C6、C7、C8、T1（铁路站场用地）、S32、D、U
工矿仓储用地 1、工业用地：工业生产及其附属设施用地；2、采矿用地：采矿、采石、采砂场、瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地；3、仓储用地：用于物资储备、中转及其相应附属设施用地。 1、铁路线路用地：包括路堤、路堑、道沟、护林；2、公路用地：国家和地方公路，包括路堤、路堑、道沟、护路林及其附属设施用地；3、港口码头用地：港口码头用地中人工修建的客货运、捕捞船舶停靠的场所及其相应附属设施建筑物用地，不包括常水位以下部分；4、管道运输用地：运输煤炭、石油、天然气等管道及其相应设施用地；5、街巷用地：城乡居民点内公用道路（含立交桥）、免费停车场用地；6、农用地。 M、W、T1（铁路线路用地）、T2、T3、T4、T5、G、E2、E3、E4、E5、E7
关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强土地供应调控的通知
国土资源部
关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强土地供应调控的通知
国土资发〔2007〕236号
各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），计划单列市国土资源行政主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局：
为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号），进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地供应，现就有关问题通知如下：
一、科学编制土地供应计划，优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地
各地在制定年度土地供应计划时，要根据当地住房建设规划和解决城市低收入家庭住房困难的发展规划以及年度计划，明确住宅用地的供应规模、布局和供应时序，并落实到具体地块。市、县国土资源管理部门要优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅用地供应总量的70％。每年1月15日前，市、县国土资源管理部门应将上一年度土地供应计划的实施情况和当年度土地供应计划的编制情况报省级国土资源管理部门备案，直辖市、计划单列市和省会（首府）城市同时报国土资源部备案。
今后，各省级国土资源管理部门在编报土地利用年度计划建议时，要对廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的用地需求单独作出说明。同时，在下达计划时应按照“适当压缩工业用地，增加民生用地”的要求，安排一定比例的新增建设用地计划指标，确保廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的需求。
二、加强土地供应管理，保证住宅用地供应
依法报国务院和省级人民政府批准的城市建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房、经济适用住房以及中低价位、中小套型普通商品住房用地不得低于申报住宅用地总量的70％，不符合要求的不予批准。对符合要求的城市建设用地，要加快办理审查报批手续，保证住宅用地及时供应。
对列入年度土地供应计划的廉租住房和经济适用住房建设用地，市、县国土资源管理部门要优先供应。在供地时要将符合规定的套型建筑面积、开竣工时间等土地使用条件在《国有土地划拨决定书》中予以明确。对于在普通商品住房小区中配套建设廉租住房、经济适用住房的，还必须在《国有土地使用权出让合同》中明确约定廉租住房、经济适用住房的套数、套型建筑面积以及建成后由政府收回或回购的条件等。
各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年,确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的有效供应。成片开发建设的土地应统一规划，统一进行基础设施建设，按“净地”分块供应，以增加土地供应的宗数，防止房地产开发企业大面积“圈占”土地。
三、切实加强监管，严格落实用地政策
廉租住房、经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。市、县国土资源管理部门要加强监管，禁止以廉租住房、经济适用住房为名，以划拨方式取得土地后挪用于商品住房开发。廉租住房、经济适用住房用地没有完成年度供地计划的，第四季度不得向其它商品房开发供地。
各地要加强对集资合作建房用地的管理。距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业利用自有土地进行集资合作建房的，必须经城市人民政府批准，并要纳入计划管理。严禁新征用或购买土地搞集资合作建房，对国家机关搞集资合作建房的，一律不得供地。
加大批后监管的力度。各地要结合贯彻落实监察部、国土资源部、财政部、建设部、审计署《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》（监发[2007]6号）精神，对房地产开发用地进行逐宗清查，重点检查房地产开发企业履行土地使用合同的情况。对没有按照土地使用合同开工建设和竣工的，要依法依规提出处理意见，督促企业限期完成开发，对没有按处理意见进行整改的企业，要禁止其参加土地招拍挂活动购置新的土地。
要严格落实闲置土地处置的规定。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20％征收。满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。对收回的闲置土地，要优先安排用于廉租住房、经济适用住房建设。
各地要进一步加大对土地违法违规行为的查处力度，对违反土地出让合同和划拨决定书的约定，擅自改变土地用途，突破套型、建筑面积等土地使用条件的，要严肃查处并按照有关约定进行处罚。
四、规范土地收益征收，加大资金支持力度
各级国土资源管理部门要加强与财政部门的工作配合，加大土地出让收入的征收力度，及时足额征缴入库，落实好“土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10％”的规定，为解决城市低收入家庭住房困难提供资金支持。
五、加强组织领导，将调控政策落到实处
切实保证好土地供应，加快解决城市低收入家庭住房困难，是国土资源管理部门当前的重要职责和任务。各级国土资源管理部门一定要高度重视，加强与有关部门的协调配合，认真贯彻落实国家提出的各项宏观调控政策措施。市、县人民政府是土地供应的主体，市、县国土资源管理部门要采取切实措施，进一步加大土地供应调控力度，调整土地供应结构，保证廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的足额供应。省级国土资源管理部门要加强对市、县工作的指导、监督和检查，确保各项政策措施在市、县落到实处。
今年年底前，各省（区、市）国土资源管理部门要将贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）的情况报国土资源部。
二○○七年九月三十日
