自去年以来，法院受理的房屋买卖合同毁约案件呈明显增多之势，该类纠纷一定程度上扰乱了当地二手房交易秩序，针对这种情况，笔者结合我院近年来案件审理的情况谈谈当前房屋买卖毁约纠纷案件的特点、原因分析及对策。
一、房屋买卖毁约的特点
1、炒房引发的毁约。炒房者为了获取房屋转让的巨额差价，而在短时间内将房产出售给他人，双方往往由于房款未付清等原因而未及时办理房屋过户手续。在房产大幅增值后，出卖方在利益的诱惑下背信毁约，不接受买受人支付的房屋余款或不协助办理房屋过户手续，由此产生纠纷。
2、拆迁房买卖引发的毁约。农村土地被征用后，部分被安置户获得了两套以上的拆迁房，在其将多余的房屋出售的过程中，因此类房屋无法在交易时立刻办理过户手续，在房价上涨后，出卖人往往以其配偶或子女的名义以侵害共有权为由主张买卖合同无效，产生单方毁约行为，侵害买受人权益。
3、一房两卖引发的毁约。某些动机不纯者就一套房屋与两位购房者签订房屋买卖合同，后选择出价较高的一方与其办理房产过户手续，对出价较低的一方背信毁约。另一种类似的情形是，出卖人在房屋尚未办理过户手续时，以该房屋向银行进行抵押贷款，造成买受人因房屋进行了抵押登记而无法办理过户手续。房屋共有人称房屋买卖合同未经其同意，以无权处分为由要求确认房屋买卖合同无效。该房屋通常为夫妻共同财产或家庭共有财产。
4、房屋承租人以卖房人转让房屋前未通知其行使优先购买权为由，要求确认房屋买卖合同无效。此种情形下，卖房人通常会与第三人串通并伪造存在租赁关系的相关证据。
5、卖房人以未告知房屋抵押权人转让房屋为由，要求确认房屋买卖合同无效。
二、房屋买卖毁约的原因
1、制度存在漏洞。房管部门对房屋所有权证的共有人记载并不作硬性要求，而在实际生活中，人们也通常将共有房屋只登记于其中一人名下。中介机构急于赚取佣金，也怠于规范操作，对房源信息既不作核实，也不对买房人作善意提醒。上述制度的漏洞为毁约提供了可趁之机。
2、买房人缺乏保护意识。由于购房心切，加之法律知识缺乏，买房人购房前，对房产证和合同内容以外的重要信息根本不作了解。
3、毁约收益高、成本低。买房人在毁约前会咨询律师，盘算得失，即使只有百分之五十一的可能，也会选择提起诉讼，毕竟由此支付的诉讼费用、代理费用或者违约代价要远远小于胜诉获得的房屋涨价收益。
三、对策建议
1、增强法律意识，保护自我权益。购房者在进行房屋买卖时，要审慎确定双方权利义务，尤其对违约责任要明确约定。对拆迁房、预售商品房等无法在交易时马上办理过户手续的房屋，应注意审查房屋的共有人状况，如有成年共有人，应要求其在房屋买卖合同上签字；对能够及时办理过户手续的房屋，应在支付房款的同时办理房屋产权过户手续，避免出卖人事后毁约。
2、加强法制宣传，树立诚信意识。利用报纸、网络等大众媒体，加大对房屋买卖毁约行为法律后果的宣传力度，使意图毁约者明确毁约行为应承担的法律责任。倡导诚实信用交易原则，建立诚信为本、依法履约行为规范体系。
3、加大监管力度，严惩违法行为。相关职能部门应加强对房产交易的监管，完善房产备案登记制度，增强房产销售市场信息的透明度，对影响市场交易秩序的行为严肃惩处。另外，法院应加强与相关部门的沟通，对在案件审理中发现的问题及时向有关单位反映，促使其及时整改。
4、买房人自身须提高警惕。购买二手房时，要调查了解房屋的产权状况，如是否存在共有人，是否已经设有抵押或租赁，签订买卖合同时，要对违约责任作出明确约定，规定违约方应赔偿因违约给对方造成的直接损失和间接损失，另外还可以适当提高违约金。务必要求其他共有人一同签字。
作者单位：江苏省丰县人民法院
西藏自治区实施《中华人民共和国水土保持法》办法
西藏自治区人大常委会
西藏自治区实施《中华人民共和国水土保持法》办法
西藏自治区人大常委会
（1997年3月29日西藏自治区第六届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过 1997年7月1日起施行）
第一章 总 则
第一条 为预防和治理水土流失，保护和合理利用水地资源，减轻水、旱、风沙灾害，改善生态环境，促进经济发展，根据《中华人民共和国水土保持法》（以下简称《水土保持法》）和《中华人民共和国水土保持法实施条例》（以下简称《实施条例》），结合我区实施，制定本办法
。
第二条 本办法所称水土保持，是指对自然因素和人为活动造成水土流失所采取的预防和治理措施。
第三条 在自治区行政区域内，从事与水土保持有关活动的单位和个人，必须遵守《水土保持法》以及《实施条例》和本办法。
第四条 任何单位和个人都有保护水土资源，防治水土流失的义务，有权对破坏水土资源，造成水土流失的单位和个人进行检举、揭发。
第五条 水土保持工作实行预防为主，全面规划，综合防治，因地制宜，加强管理，注重效益的方针。
各级人民政府应鼓励单位和个人进行水土流失治理工作。坚持谁开发水土资源谁负责保护，谁造成水土流失谁负责治理，谁治理谁受益的原则。
第六章 自治区人民政府水行政主管部门负责全区水土保持工作。各地区（市）、县（市）具民政府水行政主管部门，负责本行政区域的水土保持工作。
第七条 县级以上人民政府水行政主管部门，应在调查评价水土资源的基础上，会同有关部门编制水土保持规划，水土保持规划应经同级人民政府批准，并报上一级人民政府水行政主管部门备案。水土保持规划的修改，应经批准机关的同意。
县级以上人民政府应当将批准的水土保持规划纳入国民经济和社会发展计划，安排专项资金，保证水土保持规划实施。在水土流失严重的地区，按有关规定将部门扶贫资金，以工代赈资金和农业发展基金等资金，用于水土保持。水土保持专项资金，应专款专用，不得挪作他用。
水土保持的预防、监督、管护和执法宣传所需经费，应在水土保持经费中列支。
第八条 自治区人民政府水行政主管部门应根据全区水土流失情况，划定重点预防保护区、重点监督区和重点治理区的具体范围，报自治区人民政府批准并公告。
县级人民政府应当根据本地的实施情况划定重点预防保护区，重点监督区和重点治理区并公告，同时报地区（市）和自治区人民政府水行政主管部门备案。
第九条 县级以上人民政府的有关部门要按照各自的职责做好水土保持工作，并协同水行政主管部门，监督检查水土保持法律、法规的实施。
第十条 在水土保持预防、监督、治理和科学研究等工作中成绩显著的单位和个人，由县级以上人民政府或者水行政主管部门给予奖励、表彰。
第二章 预 防
第十一条 各级人民政府在宜林宜草地带组织全民植树种草，有计划地封山育林育草，营造薪炭林，不断扩大林草覆盖率，防止水地流失。在干旱或者半干旱牧场坚持以草定畜，防止草场退化、沙化。
第十二条 在25度以上陡坡地开垦种植农作物，必须经县级以上人民政府批准，方可向有关部门申办土地开垦手续。
在25度以上陡坡地种植农作物的，必须采取水地保持措施。
第十三条 开垦25度以下荒坡地，必须报县级以上人民政府水行政主管部门批准后，方可向有关部门申办土地开垦手续。
第十四条 在林区采伐林木或者从事其他生产建设活动，采伐方案和生产建设计划中必须有水土保持措施。采伐方案或者生产建设计划经批准后，在林区的水土保持措施由水行政主管部门和林业行政主管部门共同监督实施。
第十五条 在山区、林区、草原修建公路、水利工程、修建电站开办矿山和其他大中型生产企业，在建设项目环境影响评价报告书中的水土保持方案，必须经水行政主管部门审查同意。
在山区、在陵区、风沙区依法开办乡镇集体矿山企业和个体申请采矿，必须填写“水土保持方案报告表”，经县级以上人民政府水行政主管部门批准的，方可申请办理采矿批准手续。
第十六条 本办法实施前已开工建设或建成投产使用，并造成水土流失的生产建设单位，必须向县级以上人民政府水行政主管部门提出水土流失防治措施。由县级以上人民政府水行政主管部门审查并监督实施。
第十七条 建设项目中的水土保持设施，必须与项目主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。
建设工程竣工验收，必须有原审批水土保持方案的水行政主管部门参加，水土保持设施验收不合格，建设工程不得投产使用。
水土保持设施验收合格的建设项目，使用单位负责水土保持设施的管理保护，并接受所在地水行政主管部门的监督。
第十八条 禁止在崩塌滑坡危险区，易产生泥石流区从事开荒、取土、挖草皮、挖砂和采石等活动。
崩塌滑坡危险区，易产生泥石流区由县级以上人民政府水行政主管部门提出具体范围，报同级人民政府公告。
第十九条 在山区、林区、草原从事采集药材、烧木炭、烧砖瓦、挖草皮、挖砂、取土、采石等活动的单位和个人，必须做好水土保持工作，防止水土流失。造成水土流失的，由生产单位和个人负责治理。
第三章 治 理
第二十条 县级以上人民政府应当根据水土保持规划，组织有关部门对水土流失进行综合治理。
水力侵蚀地区，应当以小流域为单元，建立水土流失综合防治体系。
风力侵蚀地区应建立防风固沙防护体系。
第二十一条 国有土地的水地流失，由地方政府或土地使用单位负责治理；集体所有土地的水土流失，由使用土地的集体经济负责治理。承包使用土地的应当将治理水土流失的责任列入承包合同。
第二十二条 国家投入的水土保持资金，逐步实行有偿使用办法，回收的资金继续滚动用于水土保持。
自治区人民政府鼓励单位和个人投资投劳治理水土流失，并在资金、技术等方面给予适当扶持。
第二十三条 荒山、荒沟、荒滩可以由农业集体经济组织、农牧民个人或者联户承包水土流失的治理。按照谁承包、谁治理、谁受益的原则，签订水土保持承包治理合同。
第二十四条 经过治理验收合格的小流域，由县级人民政府建立档案，设立标志，进行管理。
乡、镇人民政府和村民委员会应保护水土保持治理成果，制定管理保护措施并组织落实。
第二十五条 在基本建设和生产过程中产生的土、石、废渣或尾矿、尾渣等的处置应当符合水土保持规定。本办法实施前，已建成或在建的生产建设项目，其鼾的土、石、废渣或尾矿、尾渣不符合水土保持规定的，由所在地人民政府水行政主管部门责令其有关单位或个人限期整治。
第二十六条 任何单位和个人在生产建设中损坏地貌、植被造成水土流失的，必须负责治理。因技术原因无力自行治理的，必须交纳治理费，由水行政主管部门统一组织治理。
因生产建设的需要而损坏水土保持设施的，应当向管理水土保持设施的水行政主管部门交纳补偿费，补偿费用于水土保持设施建设。
水土流失治理费和水土保持设施补偿费的收取标准、使用管理办法，由自治区人民政府水行政主管部门会同自治区有关部门制定，报自治区人民政府批准后实施。
第四章 监 督
第二十七条 自治区人民政府水行政主管部门根据国务院水行政主管部门的统一部署，建立水土保持监测网络，对全区的水土流失动态进行监测预报并定期公告。公告应当包括下列事项：
（一）水土流失的面积、分布状况和流失程度；
（二）水土流失造成的危害及其发展趋势；
（三）水土流失防治情况及其效益。
各地市、县级人民政府水行政主管部门应会同有关部门负责对本行政区域内的水土流失动态、防治情况进行监测预报并定期公告。
水土保持监测网络的具体设施和管理办法，由自治区人民政府水行政主管部门根据国务院水行政主管部门的规定制定。
第二十八条 有水土流失防治任务的企事业单位，应定期向所在地县级以上人民政府水行政主管部门报告水土流失和防治工作情况。
有水土流失防治任务的乡、镇人民政府，应当有专人负责本乡、镇范围内的水土保持监督工作。
第二十九条 行政区域间发生的水土流失防治纠纷，应当本着互谅互让的精神协商处理，协商不成的，由上一级人民政府协调。
第三十条 各级人民政府水行政主管部门的专职或兼职水土保持执法监督人员，有权对辖区内的水土流失及防治情况进行现场检查。被检查的单位或个人应如实报告情况，提供工作方便。任何单位和个人不得以任何借口拒绝、阻挠检查。监督人员在执行公务时，必须出示县级以上人民
政府颁发的水土保持监督检查证。
第五章 法律责任
第三十一条 县级以上人民政府水行政主管部门负责对本行政区域内违反《水土保持法》、《实施条例》和本办法的行为，依照本办法规定处罚。
应当给予治安管理处罚的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条 违反《水土保持法》、《实施条例》和本办法，有下列行为之一的，由县级以上人民政府水行政主管部门除责令停止违法行为，恢复原状，赔偿损失，采取补救措施并处警告和罚款：
（一）违反本《办法》第十二条第一款规定的，按每平方米1元至2元处以罚款；
（二）违反本《办法》第十三条规定的，按每平方米0．5元至1元处以罚款；
（三）违反本《办法》第十八条第一款规定的，处以5000元以上，10000元以下罚款；
（四）违反本《办法》第十九条规定造成水土流失的，除责令限期治理外，可处以500元以下的罚款；
（五）在林区采代林木或者从事其他生产活动，不采取水土保持措施，造成水土流失的，按流失面积每平方米2元至5元处以罚款；
（六）在山区、林区、草原修建公路、开办矿山和其他大中型生产企业造成水土流失不及时进行治理的，可处以1000元以上，10000元以下的罚款。
第三十三条 破坏水土保持设施及治理成果尚不够刑事处罚的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》有关规定处罚。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十四条 造成水土流失危害的，有责任排除危害，并对直接受到损害的单位和个人赔偿损失。
赔偿责任和赔偿金额的纠纷，可以根据当事人的请求，由县级以上人民政府水行政主管部门处理；当事人对处理决定不服的，可以向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。
由于不可抗拒的自然灾害，并经及时采取合理措施，仍然不能避免造成水土流失危害的，免予承担责任。
第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知书之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；复议机关逾期不作出复议决定的，当事人也可以直接向人民法院起诉。
当事人逾期不申请复议也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
第三十六条 以暴力、威胁方法阻碍水保持监督人员依法执行职务的，依法追究刑事责任；拒绝、阻碍水土保持监督人员执行职务未使用暴力、威胁方法的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》规定处罚。
第三十七条 水土技术监督人员玩忽职守，滥用职权给公共财产、国家和个人利益造成损失的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十八条 本办法适用中的具体问题，由自治区人民政府水行政主管部门负责解释。
第三十九要 本办法自1997年7月1日起施行。
1997年3月29日
