浅谈房屋租赁合同终止后添附物的处理
安徽明和律师事务所王明水
〔内容提要〕由于我国《物权法》对添附制度未作规定，而相关法律、法规及司法解释规定又过于简单笼统，导致司法实践中对房屋租赁合同终止后添附物的处理尺度
不一，本文努力从动产与不动产附合的原理入手，提出了处理房屋租赁合同终止后添附物的原则。
关键词： 房屋租赁 添附物 处理原则
在处理房屋租赁合同纠纷中，常常因租赁合同对租赁物进行改善或增设物的处理约定不明确或未作约定，加之法律、法规规定比较原则，处理起来比较棘手，致使对添附物的处理各地尺度不一，直接影响当事人的切身利益。对此，笔者仅就房屋租赁合同终止后如何处理添附物的问题，作点肤浅的探讨。
一、关于房屋租赁活动中添附物范围
何谓房屋租赁活动中的添附物、添附物包括哪些方面，现有法律并无明确规定。笔者认为，房屋租赁活动中的添附物至少应包括两个方面，即装修物（或称对租赁物的改善）和增设物（或称增设他物）。从建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》第二条第二款规定 “本规定所称的建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。”来看，装修物应是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料，它不包括在原建筑物上的扩建、改建物，也不应包括增设在建筑物或构筑物上的空调、电梯、水电等设施或设备等。从建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》第二十三条 规定“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及设施，不得擅自拆改、扩建或增添”来看，增设物应主要是指扩建、改建物或增设的他物。但因扩建、改建或增设的他物已固定在房屋之上，虽然可以拆除，但往往拆除和重新安装费用却很高，一旦拆除也会影响其本身的价值，而且有时也会损坏房屋本身，所以从经济的角度出发，应当将这些扩建、改建物或增设的他物连同装修物一起，作为房屋的添附物处理，因此，笔者认为，应当将房屋租赁中承租人对房屋的装修和增设概括为添附物。
二、添附的法律含义
在民法理论中，添附是混合、附和、加工三者的总称。附合是添附中最主要的一种形式，是指不同所有权人的物相结合成为一物，形成新的财产。在民法理论中，动产所有权可以因添附中的附合而取得。附合包括动产与动产的附合和动产和不动产的附合。动产与不动产附合的一般原则是，依不动产为主物，由不动产之所有权人取得附合其上的从物的所有权。对从物物主的损失，法律一般依其是否具有善意而定，从物所有权人为善意附合，有权依不当得利的法律规定要求主物物主赔偿损失；从物所有权人为非善意附合的（如在承租的住房内设置不利于房屋的建筑物），则反而应承担排除损害的责任。动产与不动产附合需要具备以下条件：一是必须动产附着于不动产之上，即附着者为动产，被附着者为不动产；二是动产成为不动产的重要组成部分，即二物结合以后，不经毁损或变更其性质而不能分离；三是动产与不动产属于不同的人所有，即同属一人时则不发生不动产所有人取得他人动产所有权的问题。在房屋租赁纠纷中所涉及的添附物，就是指动产和不动产的附合。承租人对不动产的改善或者增设物，其中那些能够拆除，又不影响其自身价值的设备设施，与附合构成要件不相符合，故不属于动产与不动产的附合。只有那些不经毁损或变更其性质而不能分离的改善或增设物，才属于动产与不动产的附合。根据上述附合原理，实践中常把房屋租赁活动中的添附物，界定为附合于房屋并与房屋融为一体不可分离的装修和增设物，或分离后大大降低这些财产以及房屋本身价值，不包括可以拆除，又不影响自身价值的增设物
三、我国现行法律对处理添附的有关规定及其缺陷
添附是财产所有权取得的一种形式，也是物权变动的一项重要规则，是物权法的范畴，但我国物权法对此没有规定，现有的法律、法规规定过于原则简单，主要有：
1、《中华人民共和国合同法》第223条。该条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物改善或增设他物。”“未经同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”
2、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条。该条对合法添附的物权归属作了简单规定：“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有权人，造成财产所有权人损失的，应当负责赔偿。”
3、《城市房屋租赁管理办法》第23条。该条规定：“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。明确需变动的，必须征得出租人的同意并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。”
从上述规定不难发现，现有法律对关于房屋租赁纠纷中添附物的处理的规定比较笼统简单，如最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条中只有财产所有人同意附合的情况下产生争议的处理办法，如果财产所有人不同意附合，其添附物怎样处理没有规定。而《合同法》和《城市房屋租赁管理办法》对添附物的处理并未涉及。添附属于物权法的范畴，物权法以规范财产归属关系和保障财产归属秩序为内容，其注意保护的是经济生活静的安全，以实现其财产归属之功能。添附理论的目的，一是为了解决一物分属不同所有人不利于所有权稳定的情况，其次是为了充分地实现物的使用价值和经济价值，而我国物权法对添附制度未作规定，不能不说是一种遗憾。
四、 司法实践中对房屋租赁合同终止后处理添附物应把握的原则
由于我国《物权法》对添附制度未作规定，《民法通则》对增添物的处理也没有直接规定，我国《合同法》第223条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条、《城市房屋租赁管理办法》第23条规定又过于笼统，而司法实践中具体案件的情况千差万别，所以上述有关动产与不动产附合的理论应成为处理房屋租赁纠纷中此类问题的重要依据。笔者认为，在处理房屋租赁纠纷案件涉及承租人的添附物及其补偿时，应坚持下列原则：
1、当事人约定原则。适用于承租人在取得房屋所有人同意的情况下对租用房屋进行装修或增设，双方事先约定了具体的处理条款，且该房屋租赁合同属正常终止的情形。在房屋租赁纠纷中，经房屋所有人同意的装修和增设是一种合法的添附行为，对装修和增设投入损失的承担按当事人事先约定处理，这是民法自愿原则和民事权利处分原则在此类纠纷处理中的具体适用。最高人民法院在《贯彻执行民法通则若干问题的意见》（下称《意见》）第86条中规定：“非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理。”此为确立当事人约定原则的直接法律依据。
在依据当事人约定原则处理承租人的租赁物时，如原租赁合同属非正常终止（如合同无效或被解除），即使当事人事先约定了具体处理条款，笔者认为也不能按约定处理，因为当事人双方对添附物处理的事先约定是基于原租赁合同正常履行，是附条件约定，当租赁合同无效或被解除时，当事人原先据以约定的情势已发生变更，若仍按原约定处理，难免危及无过错方的利益。
2、侵权责任原则。适用于承租人在没有取得房屋所有人同意的情况下，私自对承租房屋所进行的装修或增设行为。根据物权法的规定，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，非财产所有人只有在取得所有权人的同意之后，才能在他人的财产上从事添附行为，否则属于民事侵权行为。在房屋租赁活动中，房屋承租人只取得承租房屋的使用权，在未取得所有权人同意的情况下进行装修或增设，实质上已侵犯了房屋所有人的所有权，承租人在交还房屋时，原则上应对承租房屋恢复原状，造成出租人损失的还应负赔偿责任。《合同法》第223条规定：“未经同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。” 《城市房屋租赁管理办法》第二十三条规定：“…因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。” 最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条规定：“…没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除”。上述规定是侵权责任原则的主要依据。
3、过错责任原则。在承租人在取得房屋所有人同意的情况下进行装修或增添，但租赁合同属非正常终止，如合同无效或被撤销、解除的情形。在此种情形下，必然存在着一方或双方当事人的过错行为，应适用过错责任原则处理承租人对租用房屋进行的装修或增设。
（1）租赁合同因出租人违约而解除，导致租赁合同不能继续履行，承租人对房屋添置的添附物，由出租人按添附物的现存审计鉴定价值予以折价赔偿。
（2）租赁合同因承租人违约而解除，导致租赁合同不能继续履行，对于承租人添置的添附物应当无偿归出租人所有，承租人无权再向出租人主张折价补偿。
（3）合同无效或被撤销，应当根据《民法通则》第61条规定承担返还各自所得的财产、恢复原状，造成损失的，根据过错责任的大小，承担相应的赔偿责任。
4、公平原则。因不可抗力导致合同终止的，出租人应当按公平原则给予承租人进行补偿，即由出租人给予承租人装修物和增设物可利用价值经济补偿，现存鉴定价值与可利用价值之间的差额为承租人的损失，该损失依公平原则由双方分担。如属于拆迁致合同终止的，在无约定的情况下，对承租人的补偿，以拆迁人给予的补偿额为准，而不存在损失分担问题。
参考书目
①吕伯涛：《适用合同法重大疑难问题研究》 人民法院出版社2001年版。
②陈龙业：《物权法百问通●财产取得与保护》 中国法制出版社2007年版。
③陈国强：中经法案《物权法》、《物业管理条例(修订版)》案例读本中国经济出版社2008年版
教育部、中央政法委员会关于实施卓越法律人才教育培养计划的若干意见
教育部 中国共产党中央委员会政法委员会
教育部、中央政法委员会关于实施卓越法律人才教育培养计划的若干意见
教高[2011]10号
各省、自治区、直辖市教育厅（教委）、党委政法委，新疆生产建设兵团教育局、党委政法委，有关部门（单位）教育司（局），教育部直属各高等学校：
近年来，我国高等法学教育快速发展，体系不断完善，培养了一大批优秀法律人才，为我国经济社会发展特别是社会主义民主法制建设做出了不可替代的重要贡献。但我国高等法学教育还不能完全适应社会主义法治国家建设的需要，社会主义法治理念教育还不够深入，培养模式相对单一，学生实践能力不强，应用型、复合型法律职业人才培养不足。提高法律人才培养质量成为我国高等法学教育改革发展最核心最紧迫的任务。
为了全面落实依法治国基本方略，贯彻落实胡锦涛总书记清华大学百年校庆重要讲话精神和教育规划纲要，深化高等法学教育教学改革，提高法律人才培养质量，教育部、中央政法委决定联合实施卓越法律人才教育培养计划，现提出如下意见。
一、指导思想和总体目标
（一）指导思想。
坚持以中国特色社会主义理论体系为指导，全面贯彻党的教育方针，贯彻落实教育规划纲要，主动适应依法执政、科学立法、依法行政、公正司法、高效高质量法律服务的需求，以全面实施素质教育为主题，以提高法律人才培养质量为核心，深化高等法学教育改革，充分发挥法学教育的基础性、先导性作用，为加快建设社会主义法治国家提供强有力的人才保证和智力支撑。
（二）总体目标。
经过10年左右的努力，形成科学先进、具有中国特色的法学教育理念，形成开放多样、符合中国国情的法律人才培养体制，培养造就一批信念执著、品德优良、知识丰富、本领过硬的高素质法律人才。
二、主要任务
（一）分类培养卓越法律人才。
培养应用型、复合型法律职业人才，是实施卓越法律人才教育培养计划的重点。适应多样化法律职业要求，坚持厚基础、宽口径，强化学生法律职业伦理教育、强化学生法律实务技能培养，提高学生运用法学与其他学科知识方法解决实际法律问题的能力，促进法学教育与法律职业的深度衔接。
把培养涉外法律人才作为培养应用型、复合型法律职业人才的突破口。适应世界多极化、经济全球化深入发展和国家对外开放的需要，培养一批具有国际视野、通晓国际规则，能够参与国际法律事务和维护国家利益的涉外法律人才。
把培养西部基层法律人才作为培养应用型、复合型法律职业人才的着力点。适应西部跨越式发展和长治久安的需要，结合政法人才培养体制改革，面向西部基层政法机关，培养一批具有奉献精神、较强实践能力，能够“下得去、用得上、留得住”的基层法律人才。
（二）创新卓越法律人才培养机制。
探索“高校-实务部门联合培养”机制。加强高校与实务部门的合作，共同制定培养目标，共同设计课程体系，共同开发优质教材，共同组织教学团队，共同建设实践基地，探索形成常态化、规范化的卓越法律人才培养机制。
探索“国内-海外合作培养”机制。加强国内法学院校与海外高水平法学院校的交流与合作，积极推进双方的教师互派、学生互换、学分互认和学位互授联授，积极利用海外优质法学教育资源，探索形成灵活多样、优势互补的卓越法律人才培养机制。
（三）加强社会主义法治理念教育。
深化高等法学教育改革，把社会主义法治理念教育融入法律人才培养全过程，深入推动社会主义法治理念进教材、进课堂、进头脑，增强学生贯彻落实社会主义法治理念的自觉性和坚定性。加强学生职业意识、职业伦理教育，增强学生服务社会主义法治国家建设的责任感和使命感。创新人才培养模式，优化法学课程体系，改革教学方法手段，提高高等法学教育质量。
（四）强化法学实践教学环节。
加大实践教学比重，确保法学实践环节累计学分（学时）不少于总数的15%。加强校内实践环节，开发法律方法课程，搞好案例教学，办好模拟法庭、法律诊所等。充分利用法律实务部门的资源条件，建设一批校外法学实践教学基地，积极开展覆盖面广、参与性高、实效性强的专业实习，切实提高学生的法律诠释能力、法律推理能力、法律论证能力以及探知法律事实的能力。
（五）加强法学师资队伍建设。
探索建立高校与法律实务部门人员互聘制度，鼓励支持法律实务部门有较高理论水平和丰富实践经验的专家到高校任教，鼓励支持高校教师到法律实务部门挂职，努力建设一支专兼结合的法学师资队伍。
鼓励法学骨干教师到海外学习、研究，提高专业水平和教学能力。积极引进海外高层次人才和教学团队，聘请世界一流法学专家学者到国内从事教学、科研工作。
三、工作措施
（一）建设卓越法律人才教育培养基地。
建设80个左右应用型、复合型法律职业人才教育培养基地，建设20个左右涉外法律人才教育培养基地，建设20个左右西部基层法律人才教育培养基地。
（二）实施高校与实务部门人员互聘“双千计划”。
选派1000名高校法学骨干教师到实务部门挂职1-2年，参与法律实务工作。选派1000名法律实务部门具有丰富实践经验的专家到高校任教1-2年，承担法学专业课程教学任务。
（三）建设法学实践教学基地。
依托“本科教学工程”，支持高校与法律实务部门重点建设100个共享共用的示范性法学实践教学基地。鼓励各地各高校结合实际，建设相应的法学实践教学基地。
（四）开展法学教育国际交流与合作。
依托国家留学基金，重点支持法学专业学生到海外留学深造，重点支持高校法学骨干教师到海外学习交流或开展合作研究。
（五）建设高水平教材。
做好马克思主义理论研究和建设工程法学类重点教材的编写、培训和使用工作。立足中国特色社会主义法治建设实践，组织编写一批理论与实际紧密结合、科学性权威性强的案例教材。有鉴别、有选择地引进一批国外法学优秀教材。
（六）制定卓越法律人才培养标准。
参与高校根据人才培养类型和实务部门需求，研究制订本校的卓越法律人才培养标准。教育部、中央政法委在此基础上研究制订卓越法律人才培养的国家指导标准。
四、组织实施
（一）实施原则。
统筹布局、择优遴选。根据高校类型和所处区域，择优遴选一批办学方向正确、办学特色鲜明，教学科研水平高、有一定法学教育规模和较好工作基础的高校，整体规划，统一部署。
分步实施、动态调整。有计划、分阶段地推进卓越法律人才教育培养计划实施工作。加强检查评估，建立参与高校动态调整机制。
（二）管理机构。
成立由有关部门负责同志和法学教育领域知名专家学者组成的卓越法律人才教育培养计划指导委员会，负责卓越法律人才教育培养计划实施的指导、咨询和协调。
成立由法学教育教学一线专家学者组成的卓越法律人才教育培养计划专家委员会（以下简称专家委员会），负责高校卓越法律人才教育培养计划申报方案的评审以及实施情况的评价工作。
（三）申报和评审。
高校自主选择参加卓越法律人才教育培养计划的人才培养类型，提交加入卓越法律人才教育培养计划的申报方案。专家委员会对高校申报方案进行评审，教育部、中央政法委根据评审意见，确定参加卓越法律人才教育培养计划的高校。
（四）建设周期。
卓越法律人才教育培养计划实施周期为10年，分期实施，首期为5年（2011-2015年）。
（五）检查评估。
专家委员会依照参与高校的申报方案和人才培养标准，进行检查评估。不合格的退出卓越法律人才教育培养计划。
五、政策保障
（一）支持参与高校围绕卓越法律人才教育培养计划实施，在招生、培养模式、课程体系、学制设置等方面进行改革。鼓励具有推荐优秀应届本科毕业生免试攻读硕士学位研究生资格的参与高校，在本校推免名额内重点支持法律硕士专业学位的发展。
（二）支持参与高校改革专业教师准入、职务聘任、考核和培训等相关制度。
（三）支持具备条件的参与高校申请成立中外合作办学机构、开设中外合作办学项目。
（四）依托“本科教学工程”，对参与的中央部委高校给予经费支持。联合有关部门，为实务部门承担法律人才培养工作提供必要的政策支持与经费保障。各地应为参与计划的地方高校提供专项经费支持。支持参与高校多渠道筹集资金，为卓越法律人才教育培养计划实施提供专项经费保障。
各地各部门各高校要认真贯彻落实本意见精神，结合实际，研究制订具体实施方案，把实施卓越法律人才教育培养计划的各项任务落到实处，全面提高法律人才培养质量。
请各省级教育行政部门将本意见转发至本行政区域内所有高等学校（教育部部属高校除外）。
中华人民共和国教育部 中国共产党中央委员会政法委员会
二○一一年十二月二十三日
