泸州市人民政府办公室关于印发泸州市住房公积金贷款管理办法的通知
四川省泸州市人民政府办公室
泸州市人民政府办公室关于印发泸州市住房公积金贷款管理办法的通知
泸市府办发〔2009〕28号
各区、县人民政府，市级各部门，各企事业单位：
《泸州市住房公积金贷款管理办法》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
二○○九年十二月一日
泸州市住房公积金贷款管理办法
第一章 总 则
第一条 为了充分发挥住房公积金互助的作用，改善职工居住条件和提高居住水平,规范我市住房公积金贷款管理，确保住房公积金的安全和合理有效使用，根据国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》及四川省建设厅、四川省财政厅、中国人民银行成都分行《关于印发<四川省住房公积金贷款管理办法>的通知》（川建发〔2007〕108号）等相关法律、法规、规章和规范性文件规定，结合泸州实际，制定本办法。
第二条 本办法所称住房公积金贷款（以下称公积金贷款）是指由泸州市住房公积金管理中心（辖三区四县管理部，以下称公积金中心）运用所归集的住房公积金，委托银行向符合公积金贷款条件的借款人发放的用于购买、建造、翻建、大修自住住房的专项住房消费贷款。购买自住住房包括商品房、经济适用住房、再交易房。
第三条 住房公积金贷款按照贷款对象与缴存对象一致、权利与义务对等原则，实行存贷结合、先存后贷、贷款担保。
第四条 公积金中心为公积金贷款的管理机构，负责全市公积金贷款业务的组织实施，并承担风险。
第五条 公积金贷款业务，由公积金中心委托商业银行（以下称受委托银行）办理。
第六条 本办法适用于公积金中心对公积金贷款的管理。
第二章 贷款的对象和条件
第七条 凡已连续足额缴存住房公积金满一年以上（同时继续缴存住房公积金），具有完全民事行为能力的缴存人，购买、建造、翻建、大修自住住房，可申请公积金贷款。
住房公积金帐户封存的缴存人，须帐户启封并重新按时足额缴存满一年以上才能申请公积金贷款。
第八条 借款人须同时具备如下条件：
（一）具有城镇常住户口或其他有效居留身份；
（二）贷款用于购买、建造、翻建、大修自住住房，并有购、建房价款30%的自筹资金作首期付款；
（三）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
（四）具有合法、有效的购买自住住房的合同、协议或有建造、翻建、大修自住住房的有效证明材料；
（五）有公积金中心认可的住房作抵押或有提供阶段性担保并承担连带责任的保证人；
（六）无尚未还清且数额较大，可能影响本次贷款偿还的债务。
第九条 已办理了商业银行个人住房贷款，又符合公积金贷款条件的，可以转为公积金贷款。
第三章 贷款额度、期限、利率
第十条 公积金贷款额度不超过购房价款或评估价值的70%；经管委会批准，可酌情提高经济适用住房贷款额占房屋价款的比例，最高贷款额度为25万元；对夫妻双方均连续、足额缴存住房公积金且贷款购买同一套自住住房的，可将最高贷款额度提高到30万元。商业银行个人住房贷款转公积金贷款额度为借款人末次还贷余额，且不超过最高贷款额度。
第十一条 公积金贷款期限最短不低于1年（含1年），最长不超过25年。购买商品房、经济适用住房最长贷款期限不超过25年，购买再交易房以及建造、翻建、大修住房贷款年限最长不超过24年。其中男性：贷款年限与本人现在年龄之和不大于60岁；女性：贷款年限与本人现在年龄之和不大于55岁。
借款人申请贷款期限原则上不得超过其法定退休年限。临近退休，但具有偿还能力且个人信用良好，能有效实施贷后管理的，可适当放宽贷款期限至退休后1－5年。放宽后的贷款期限不得超过当地确定的最长贷款期限。贷款期限延长至退休后的，还清全部贷款本息后，方能提取本人帐户的住房公积金余额。
第十二条 住房公积金贷款利率按照国家利率政策规定执行。
贷款期限在一年以内（含一年）的贷款，遇法定利率调整，不分段计息，实行合同利率。贷款期限在一年以上且按月还款的遇法定利率调整，于次年1月1日按相应住房公积金贷款档次利率执行。
借款人不能按合同约定期限归还当期应还贷款本息的，按中国人民银行有关规定计收罚息。
第十三条 借款人的实际贷款额度和期限由公积金中心根据前述第十条、第十一条以及借款人及配偶收入情况、信用状况、购建住房价格、还贷能力系数和公积金余额等因数，综合评估确定。单笔贷款额度不得超过最高贷款额度。
借款人的还贷能力系数（每月还款额与家庭月收入之比）由公积金中心确定、调整并予以公布。
第十四条 在能有效控制风险的前提下，逐步开展异地贷款业务，以满足缴存人在缴存住房公积金所在地以外购买自住住房的需要。
第四章 贷款程序
第十五条 贷款受理
（一）借款人申请公积金贷款，由泸州市辖区内抵押物所在地或本人缴交公积金所在地的公积金管理机构负责受理。申请人应填写《公积金个人住房贷款申请审批表》,当面签字确认；
（二）申请公积金贷款时，借款人须提交下列资料：
1．合法、有效的身份证或其他有效居留证件，婚姻状况证明和户口簿；
2．合法、有效的购房合同或协议；建造、翻建住房的，须具有县（区）及以上规划、土地管理部门的批准文件；大修住房的，须具有县（区）及以上规划和建设管理部门的批准文件；
3．购房款缴交票据；
4．所在单位出具的资信证明（由公积金中心提供格式化表格，所在单位填写并加盖公章）；
5．抵押物权属证明以及有处分权人同意抵押的承诺书；
6．在受委托银行开立的用于还款的储蓄存款帐户；
7．要求提供的其他文件资料。
第十六条 贷款审批
（一）公积金贷款审批采取审贷分离、三级审批制。
1．公积金中心信贷部信贷员（调查人）对借款人提交的全部资料的真实性、合规性、合法性和借款人的还贷能力进行调查、核实，并提出可否贷款及贷款额度、期限的建议，由公积金中心信贷部负责人复审并报公积金中心审批人审批；
2．各区县管理部信贷员（调查人）对借款人提交的全部资料的真实性、合规性、合法性和借款人的还贷能力进行调查、核实，并提出可否贷款及贷款额度、期限的建议，由管理部负责人提出初审意见，经公积金中心信贷部复审后，报公积金中心审批人审批；
（二）公积金贷款实行单笔报批制。每笔贷款由公积金中心审批人批准同意后，由受委托银行办理贷款发放有关手续；
（三）公积金中心自受理贷款之日起15个工作日内作出准予贷款或者不准予贷款的决定，并通知借款人。准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续；不准予贷款的，说明原因并将相关资料退还申请人。
第十七条 贷款发放
（一）受委托银行按照公积金中心出具的公积金贷款委托放款通知与借款人签订《住房公积金借款合同》（含《担保合同》，以下称《借款合同》）；
（二）借款人须按相关法律、法规规定和《借款合同》的约定以及承诺，办理抵押登记及其他必须的手续；
（三）公积金中心将委托贷款资金划转到受委托银行后，受委托银行根据公积金贷款委托放款通知及《住房公积金借款合同》的约定发放公积金贷款。并将贷款资金分别划入售房单位(开发商)售房款帐户或由借款人指定的在受委托银行开立的储蓄存款帐户内。
第五章 贷款担保
第十八条 借款人申请住房公积金贷款，应当提供公积金中心认可的担保。担保方式有以下两种：
（一）住房抵押担保。借款人可以用所购买的已经拥有房屋所有权证和土地证的住房抵押；借款人建造、翻建、大修自住住房，可以用其他自有、共有或第三人的拥有所有权证的住房抵押，不得用正在建造、翻建、大修的住房抵押。
（二）保证担保。由经公积金中心认可的住房置业担保公司为借款人提供保证担保，或者经公积金中心认可的其他保证人自愿为借款人提供保证担保。保证人必须是具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，国家机关及学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。
在贷款期间，经公积金中心同意，借款人可根据实际情况变更贷款担保方式并办理变更担保手续。
第十九条 借款人采取住房抵押方式担保的，必须将住房价值全额用于抵押，抵押人应与受委托银行签订借款合同，依法办理预购商品房抵押权预告登记或抵押登记手续。费用自理。
抵押住房的现值，由公积金中心按照购房价款或者公积金中心认可的评估机构的评估价值确认，抵押值最高不得超过抵押住房现值的70％，评估费用自理。
抵押人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受公积金中心和受委托银行的监督检查。
第二十条 由住房置业担保公司提供贷款担保的，住房置业担保公司作为偿还贷款的连带责任保证人。住房置业担保公司须与借款人和受委托银行签订担保合同或协议，同时有权要求借款人以住房抵押方式提供反担保。
第二十一条 房屋开发单位销售的期房在未取得房屋所有权证前，房屋开发单位应为借款人提供阶段性担保，并承担连带保证责任。受委托银行经公积金中心同意为房屋开发单位开立公积金贷款保证金帐户，并要求开发单位足额交存保证金。办妥房屋抵押手续后，才能退还保证金。
第二十二条 抵押权存续期间，所有抵押物权属证明文件原件由受委托银行保管。
第二十三条 对设定的抵押物，在贷款本息未清偿前，未经公积金中心书面同意，抵押人不得将抵押物转让、重复抵押或以其他方式处置；但受让人代为清偿贷款本息消灭抵押权的除外。
第二十四条 抵押终止后，当事人应按合同的约定，到原登记部门办理抵押登记注销手续，解除抵押权。
第二十五条 借款人可自愿办理房屋保险，保险费用由借款人承担。
第六章 贷款偿还
第二十六条 借款人应恪守信用，按《借款合同》约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。
贷款期限在一年以内（含1年）的，到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在一年以上的，可以按照等额本息还款法或等额本金还款法按月分期归还贷款本息。还款方式由借款人与受委托银行在借款合同中约定。
第二十七条 借款人自银行发放贷款之日的次月起进入还款期，以银行发放贷款日的前一日或借款人与银行约定的固定时间为每月还款日。借款人可以在每月还款日前的任何一个工作日到受委托银行柜面偿还贷款本息或委托受委托银行通过储蓄帐户等代扣。
第二十八条 借款人向受委托银行提出提前还贷申请，由住房置业担保公司提供担保的还应同时通知担保公司，即可用自有资金或本人及其配偶的住房公积金提前偿还贷款本息。《借款合同》另有约定的从其约定。
借款人提前还贷，可用下列任一方式归还本息：
（一）提前一次性归还全部本息。借款人可以提前一次性归还全部剩余贷款本金及利息，应还利息按剩余本金实际占用天数乘以与借款合同约定期限相对应的现执行利率计算。
（二）提前归还部分本金。按照提前归还的部分本金实际占用天数计算并结清所还本金的应收利息，当期及以后每一月应还本息额按照剩余本金、剩余期限重新计算。提前归还部分本金的还款方式和还款额度按照各家受委托银行的要求办理。
（三）提前归还若干个月本息。提前归还若干个月贷款本息后，仍按原月还款额归还剩余贷款。
第七章 借款合同的变更和终止
第二十九条 《借款合同》需要变更的，必须经包括保证人在内的当事人各方协商同意，并签订相应变更协议，如需变更抵押登记的，还应到原抵押登记部门办理变更抵押登记手续。
第三十条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立、破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。
第三十一条 借款人按《借款合同》约定清偿全部贷款本息和支付相关费用后，《借款合同》终止。
第三十二条 借款人死亡、宣告死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的，其财产合法继承人或法定代理人应继续履行借款合同。
第八章 贷款监督、管理
第三十三条 公积金贷款必须专款专用，严禁挪作他用。
第三十四条 公积金中心具体承办贷款业务的工作人员应严格按本办法规定的贷款程序办理贷款，不得变相为他人办理不符合规定的贷款。滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第三十五条 公积金中心应做好公积金贷款的监督、检查工作。受委托银行负责公积金贷款的贷后管理和催收，并按月向公积金中心报送贷款报表及相关资料。
第三十六条 公积金中心和受委托银行应建立住房公积金贷款管理台帐，提供贷款信息查询，实行统计分析电算化。根据《中华人民共和国档案法》的有关规定，规范贷款资料的归档、使用、销毁等管理工作。
第九章 法律责任
第三十七条 借款人有下列行为的属违约：
（一）借款人或借款人与担保人串通骗取贷款的；
（二）售房单位弄虚作假、徇私舞弊为借款人出假证明骗取贷款的。
（三）提供的文件、资料、凭证不真实而取得贷款的；
（四）借款人不履行《借款合同》约定，连续三个月或累计六个月不偿还贷款本息的；
（五）借款人超过《借款合同》规定的最后还款期限未能全部还清贷款本息的；
（六）未经公积金中心书面同意，借款人改变房屋结构造成损失的，或将抵押房产全部或部分拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押及抵偿其他债务等损害债权人权益的；
（七）借款人拒绝或阻扰公积金中心和受委托银行对抵押物情况进行监督检查的；
（八）与他人签订有损公积金中心权益的合同或协议的；
（九）抵押物发生保险责任以外的毁损致使抵押物价值不足以抵偿借款本息，而借款人未按要求落实新的抵押物或其他担保措施的；
（十）违反本贷款管理办法或《借款合同》约定的其它行为。
第三十八条 借款人违约时，公积金中心或受委托银行根据借款人违约的性质、程度采取下列一种或数种方法处理：
（一）限期纠正违约行为；
（二）提前收回贷款本息；
（三）按照人民银行的有关规定，对借款人未按合同约定归还的贷款本息按逾期贷款计收利息；
（四）借款人未按《借款合同》约定还本付息和支付相关费用的，受委托银行有权从保证人的存款帐户中扣收借款人应还本息和相关费用，或直接处分抵押物，从处分抵押物所得价款中清偿相关费用及贷款本息，处分抵押物所需费用由借款人承担。
第三十九条 受委托银行处分抵押物所得价款扣除处分抵押物所需费用后不足以偿还贷款本息的，受委托银行有权向借款人和保证人追偿。
第四十条 《借款合同》发生纠纷时，当事人各方应及时协商解决,协商不成,可以依法向人民法院起诉或向泸州仲裁委员会申请仲裁。在诉讼期间，《借款合同》不涉及争议部分的条款仍须履行。
第十章 附 则
第四十一条 本办法自2010年1月1日起执行。2007年7月3日《泸州市个人住房公积金贷款管理办法》（泸市府办发〔2007〕22号）同时废止。
许霆案，虚构的盗窃案
核心提示：代表银行意志的电脑系统所实施的行为，等同于银行工作人员的行为。
许霆利用柜员机故障取款的行为，被认为是：“乘银行工作人员尚未发现之机，非法取款174825元”的窃取行为，因此，许霆的行为被定性为盗窃，判处有期徒刑五年，罚金2万元。
最早的银行，存款、取款的办理，完全是人工办理，人代表银行。随着电脑技术的进步，电脑开始进入银行，银行没有网络化之前，银行职员使用电脑如同我们写论文使用电脑一样，只是作为工具使用，此时，仍然还没有改变人是主体，人代表银行的实质。这个观念现在仍然十分流行，根深蒂固。正是这种观念在作祟，许霆案陷入了误区。
现代银行，都是建立在电子化、网络化的基础上的。银行的存款、取款等业务，是以省级为单位，全省都由一台大型电脑负责办理，全省各地的营业网点的窗口电脑和自动柜员机，都是与这大型电脑相联接的，这台大型电脑就相当于银行的大脑，该银行全省所有营业网点的窗口的电脑及所有的自动柜员机，都是相当于该银行的手。窗口电脑加上柜员，是银行的一只人手，自动柜员机是银行的一只机械手。银行如同千手观音，以大型电脑作为核心，是银行的大脑，银行拥有许多只手，所有的手都是听大脑指挥的。
无论是柜员，还是自动柜员机，他们都只能被动执行大脑的指令，没有大脑的指令，柜员和自动柜员机都不能收进存款，也不能付出取款。如果银行大型电脑因故停止运行，大家就会发现该银行全省所有的柜员和自动柜员机全部瘫痪，全都不能办理存款和取款的业务，即使银行的行长在营业窗口当柜员，他也同样无法为客户办理存款或取款业务。实际上，银行早已经将存款、取款等银行业务的办理，完全委托授权大型电脑代理的，配合自动柜员机24小时工作，所谓24小时银行就是这么回事。
值得注意的是，现代银行中的柜员已经蜕变成为大型电脑的工具了，他们没有大脑，没有决定权，这完全颠覆了传统观念中银行职员是银行代理人的角色。
银行管理者将自己的意志编成程序，由大型电脑自动运行，这台大型电脑运行存款、取款程序发出指令，就是代表了银行的意志。无论是存款，还是取款，都是由全省各地营业窗口的柜员操作电脑或者客户在自动柜中机上自助操作，这些操作的性质完全是一样的，都是将有关存款或取款的信息，收集起来，形成一个个拟办理的银行业务的请求，通过网络向大脑传递，大脑收到全省各地的手传递来的请求后，自动响应这些请求，然后自动运行存款、取款程序并发出执行指令，这些代表银行意志的指令，通过网络传回到柜员电脑上或者自动柜员机，就由柜员执行或柜员机自动执行。
了解现代银行的结构和工作原理后，就能明白，银行的资金进出（收进存款，支付取款），完全是由代表银行意志的电脑控制的，不是由人来控制的，这是客观事实。因此，取款、存款可以不需要有银行工作人员在场，也可以不需要有银行工作人员审核，完全由电脑自动完成。银行办理存款、存款等业务，如同千手观音一样，那台真正代表银行意志的大型电脑相当于千手观音的大脑，他有许多的手配合大脑，同时与众多的客户进行取款、存款的交易。这就意味着电脑代表银行（单位），能够独立实施处分银行资金的行为。在自动柜员机上存款和取款，这一点表现得最为明显和直接。
机器代表银行，代表单位，可以实施处分银行资金的行为，这在刑法学上，还是全新的提法。自从银行网络化后，这个事物就存在于社会生活中，只是刑法理论滞后了，对此没有作出及时修正。刑法学界遇到许霆案、何鹏案时，缺乏理论指导，于是众说纷纭，莫衷一是，无法达成一致意见。
再来看看许霆案，其中所谓的柜员机故障，不过是银行这个千手观音的一只手出了问题，这台涉案的自动柜员机的运行程序有瑕疵。当取款金额不小于1000元时，就会发生给付错误，也就是少扣账，多付款。
当客户在柜员机上输入取款数额时，电脑只能识别为单个的数字字符的组合，当输入1000，电脑只能识别为1个数字字符1和3个数字字符0组成的数字字符串“1000”，并不能直接识别为整数1000，所以，柜员机的程序需要对客户输入的数字字符串进行转换。
在设计涉案柜员机的程序时，付款过程被分解为二个步骤，第一步决定付款的数额，第二步决定是否付款。为了实现这两个步骤，程序要对许霆输入的数字字符串作二次转换，第一次转换成整数后，除以100，计算商值，判断商值是否为整数，当商值为整数，才能符合柜员机支付条件；第二次转换为整数，是作为柜员机向银行大脑报送的取款请求数额，这个数额报送到银行大脑后，银行大脑自动响应，将请求取款的数额与客户的账户余额进行比较，如果请求取款数额小于存款余额，则自动运行取款程序，扣除请求取款的数额，并作好取款交易记录，然后向柜员机传送同意付款指令，同意付款指令是加密的电子信息，直接开启自动柜员机的付款电源开关。当电源开关打开后，柜员机的核心即付款机械传动部分开始工作，不过，决定付款数额即100元面钞的张数，并不是由这个同意付款指令决定，而是由柜员机实现第一次转换时，所计算出的商值决定。这种独特的付款机制，决定了柜员机运行程序中的二次转换必须步调一致，否则，就会出现多付款，少扣账，或者少付款，多扣账的给付错误的情况。
银行大脑运行的取款程序，集中代表银行的意志，大脑记录的交易数额，才是双方共同的意思。许霆遇到的情况，在第一次转换时，没有发生问题，可是在第二次转换时，发生差错，本来应该转换为整数1000，因程序瑕疵转换成整数1，结果导致双方取款交易数额为1元，自动柜员机应该只付款1元，可是实际却付了1000元，发生给付错误。因为1000元都是银行同意付给的，多余给付的999元只能是不当得利。
刑法学家们心目中的许霆案，有两种比较典型的说法，一是与神经病人交易说；二是银行库房未上锁说。可是当取款金额小于1000元时，这台涉案柜员机不会发生任何问题，完全符合银行意志，所以刑法学家们的前述两种说法，显然是无法对此作出合理解释的。实际上，许霆案中的银行大脑并没有出现任何问题，柜员机的付款开关（所谓的银行库房的门锁）是牢牢地掌握在银行手中。相比之下，千手观音代表银行与许霆进行交易，千手观音的一只手在执行付款指令时，发生给付错误才是符合实际的。
银行单方面使用电脑系统来代替银行工作人员，建立起自动化电子银行交易系统，所以银行电脑系统的行为，体现的是银行意志，理所当然视同银行工作人员的行为。电脑系统代表银行与许霆进行交易，且在交易过程中，在身份识别部分没有出现任何差错，双方都知道对方是谁，毫无秘密性可言，只是因银行单方面的过失导致付款时，发生给付错误。中国人民银行颁布的《支付结算办法》第二百一十五条明确规定，此种情况银行自行承担责任。因此，将许霆恶意取款的双方交易的行为，认定为“乘银行工作人员尚未发现之机，非法取款174825元”的窃取行为，不符合客观事实，是刑法学家和司法人员虚构的，定罪判刑没有法律依据，也违反了罪刑法定的原则。
作者单位：湖南省城步苗族自治县人民检察院 肖佑良
