天津市实施《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》细则
天津市政府
天津市实施《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》细则
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第一章 总 则
第一条 为贯彻执行《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》（以下简称《条例》），促进本市城镇集体所有制经济的巩固和发展，适应社会主义市场经济体制，增强企业活力，根据有关法律、法规规定，结合本市实际情况，制定本细则。
第二条 本细则适用于本市行政区划内城镇的各种行业、各种组织形式的集体所有制企业（以下称集体企业），但乡村农民在城镇举办的集体企业除外。
第三条 市人民政府鼓励和扶持城镇集体经济的发展，支持集体企业平等地参与市场竞争。
第四条 集体企业的财产属于本企业的劳动群众集体所有。集体企业的职工是集体企业的主人，依照法律、法规和集体企业章程行使管理集体企业的权利。
第五条 集体企业建立适应社会主义市场经济体制的经营机制，按照《条例》第五条规定的基本原则，推行股份（金）合作制，提倡由职工自愿组合、自筹资金合作创办集体企业。具备条件的可实行有限责任公司制和股份有限公司制。
第六条 集体企业按《中华人民共和国工会法》建立健全工会组织。集体企业工会依法独立自主开展工作，主要负责组织职工参加民主管理和民主监督，维护职工的合法权益。
第二章 集体企业的设立、变更和终止
第七条 设立集体企业按照法律、法规等有关规定，由主办单位直接向工商行政管理部门申请，经工商行政管理部门核准登记，领取营业执照。
第八条 集体企业的合并、分立应当遵照自愿平等的原则。
（一）合并、分立应由集体企业按照集体企业章程自主决定，由工商行政管理部门依法核准或者变更登记，政府及主管部门不得以行政手段强行干预。
（二）联营和投资单位从集体企业撤回投资的，财产处理和盈亏责任按国家法律、法规和双方签订的合同办理。
第九条 集体企业终止：
（一）集体企业无法继续经营而申请解散的，须由集体企业决定并提出申请，报经集体企业主管部门核准，向工商行政管理部门申请注销登记，上级部门不得借故强令关闭集体企业、平调集体企业财产。
（二）集体企业终止，依照国家有关规定清算集体企业财产。财产清算组由集体企业主管部门、集体企业法定代表人、工会主席、职工代表、联营或投资单位的代表等组成，根据需要吸收司法、劳动、工商、税务等部门参加。清算组负责清产核资、清理债权债务等项工作。
清算后的剩余财产，按照投资者出资比例或合同、章程的规定进行分配。属于集体资本分得的财产，专款专用，用于该集体企业职工待业救济、养老救济、就业安置和职工培训等费用。职工自谋生路不需主管部门安置工作的，可依照有关办法将剩余财产按份分给职工个人。
（三）清算组对终止集体企业剩余财产的清算和善后处理工作方案及结果，报区、县、局和市人民政府城镇集体经济主管机构备案。
第三章 集体企业的权利和义务
第十条 集体企业在国家法律、法规规定的范围内享有下列权利：
（一）财产所有权
集体企业对其全部财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
集体企业的财产受国家法律保护、不受侵犯。任何侵吞、挪用、破坏集体企业财产的行为均属违法行为，集体企业有权予以抵制并索赔损失。
集体企业有权拒绝任何组织、任何形式的平调。已发生的平调，应限期归还资产所有者。
（二）生产经营决策权
1．集体企业以市场为导向，可自主安排生产、经营、服务活动，在国家政策允许范围内，可自行调整生产经营范围和方式，但应向工商行政管理部门申请核准登记。
2．集体企业可自主制定集体企业生产经营计划和中长期发展规划，报集体企业主管部门备案。
3．各级人民政府及其主管部门不得向集体企业下达指令性计划和生产经营任务。
4．集体企业可自主决定集体企业合并、分立、终止，但应向集体企业主管部门备案。
（三）产品及劳务定价权
集体企业对其产品和对外提供加工、维修、技术协作等劳务可自行定价。除国家规定由物价部门和有关主管部门控制的价格外，其他任何部门均无权对集体企业产品定价。
（四）采购及销售权
集体企业可根据生产经营需要，自行采购和销售产（商）品；有权拒绝任何部门、单位指定的销售渠道。
（五）进出口权
集体企业有权依照国家规定，自主决定其产品的出口形式，选择外贸代理企业从事进出口业务；有权参与同外商谈判，从事来料加工、来件组装和产品出口；在境外投资、承揽工程、进行技术合作、提供劳务、开办企业；进口自用设备和物资；具备条件的集体企业，经批准可享有进出
口经营权。
（六）投资决策权
集体企业可自主支配使用其资金，决定集体企业的投资方向，安排技改技措项目，购置无形资产，向其他企业、事业单位投资，持有其他企业的股份。
（七）资金筹措权
集体企业有权向专业银行及城市信用社申请贷款，可吸收职工和外单位及个人集资入股。
（八）联营、兼并权
1．集体企业根据需要可与外单位联营合作。
2．按照有关规定和自愿有偿原则，可以兼并其他企业。
3．按照国家规定自愿组建，参加和退出集体企业联合经济组织和企业集团。
（九）管理决策权
依照国家规定有权确定适合本集体企业特点的资产经营形式和经济责任制形式，制定集体企业经营管理的规章制度。
（十）劳动用工权
1．集体企业根据生产经营需要，可自行制定用工计划，自主决定招工的时间、条件、方式和数量，不受本市城镇区划限制，但招收农民和外省市人员为职工，须报市劳动部门批准。
2．集体企业可自主确定用工形式。集体企业录用的正式职工，享有《条例》第二十五条规定的权利，履行第二十六条规定的义务。
3．集体企业根据需要可招聘临时工、季节工和补差职工从业，实行合同化管理，约定其在集体企业的权利义务关系。
4．在集体企业工作的国有企业、事业单位的职工，仍保留其在原单位的全民所有制职工身份和待遇。其在集体企业的责、权、利根据集体企业实际，由集体企业和派出单位协商决定。
5．集体企业有权拒绝上级或有关部门向集体企业强行安置职工。
（十一）人事管理权
1．集体企业按照章程选举、罢免厂长（经理）或董事会成员，报集体企业主管部门备案。
2．集体企业依照章程决定集体企业内部机构设置、集体企业人员编制、聘任或解聘各级管理人员。
3．依照法律、法规和集体企业章程，奖励和处罚职工，解除劳动合同。辞退、开除职工，应报集体企业主管部门备案。
4．在国家规定范围内，集体企业有权引进或聘用专业技术人员；有权决定本集体企业专业技术职务的设置；决定专业技术人员的福利待遇。
（十二）分配自主权
集体企业实行以按劳分配为主、按股分红为辅的分配制度。
1．集体企业有权选择适合本集体企业特点的工资制度和具体分配形式。
集体企业内部分配坚持按劳分配的原则，使职工的劳动报酬与劳动成果、岗位技能挂钩。
2．职工的工资、奖金在成本列支。集体企业按照工资总额增长幅度低于实现利税增长幅度、职工工资收入增长幅度低于集体企业劳动生产率（按净产值计算）增长幅度的原则，自主确定工资总额，具体办法由集体企业根据实际情况决定，并征得主管部门和税务机关同意。集体企业在
规定范围内提取的工资、奖金由集体企业自主分配。
3．集体企业有权制定职工晋级增薪、降级减薪和对有特殊贡献职工实行晋级、奖励的办法。除法律、法规规定的外，集体企业有权拒绝任何部门和单位提出的由集体企业对职工发放奖金和晋级增薪的要求。
4．集体企业的工资总额不再进行审批，但应向集体企业主管部门和所在劳动部门备案，并应领取工资总额使用手册。
5．集体企业可按年度从工资总额的新增部分中提取10％作为集体企业工资储备基金，由集体企业自主支配使用。工资储备基金累计达到本集体企业一年工资总额的不再提取，提取的工资储备基金不得重复列支。
6．集体企业有权制定税后净利润的分配比例和使用办法。
（十三）享受优惠政策权
集体企业生产、经营国家鼓励和扶持的产（商）品，享有与国有企业同等的优惠待遇。
集体企业承担安置城镇待业人员、残疾人员、国有和集体企业富余职工的，有权享受国家有关优惠政策。
（十四）拒绝摊派权
集体企业有权拒绝任何部门和单位向集体企业摊派人力、物力、财力。除法律和国务院另有规定外，集体企业有权抵制任何部门和单位对集体企业进行检查、评比、评优、达标、升级、鉴定、考试、考核。
集体企业有权向政府及有关部门控告、检举、揭发摊派行为，并要求做出处理。
第十一条 集体企业必须承担《条例》第二十二条规定的义务；贯彻执行党和国家方针、政策；接受政府及其有关部门监督、检查；按规定向主管部门、统计部门及有关部门提供财务或经营情况的统计资料。
第四章 集体企业的民主管理
第十二条 集体企业应建立、健全职工（代表）大会制度。
（一）职工（代表）大会的组织原则是民主集中制。召开职工（代表）大会，必须有三分之二以上的职工（代表）出席。职工（代表）大会进行选举和作出决议决定必须经全体职工（代表）半数以上通过。
（二）遇有重大事项有三分之一以上职工（代表）或厂长（经理）的提议，可临时召开职工（代表）大会。
（三）职工（代表）大会代表应由工人、科技人员、管理人员和集体企业的党、政、工、青、妇各方面代表组成。
（四）职工（代表）大会代表的产生，应以车间或班组为单位，由职工直接选举或协商推选产生，职工代表不低于职工人数的10％。
（五）职工代表实行任期制，任期与厂长（经理）相同，可连选连任。集体企业人员变化较大时，可改选或增补。职工代表对选举单位的职工负责。选举单位的职工有权监督或者撤换本选举单位的职工代表。职工代表依法行使民主权利，任何组织和个人不得压制、阻挠和打击报复。
（六）集体企业的职工（代表）大会，可设立常设机构，负责职工（代表）大会闭会期间的工作。常设机构的人员组成、产生方式、职权范围及名称，由集体企业职工（代表）大会规定，并报上级主管部门备案。集体企业工会可兼作职工（代表）大会常设机构的工作机构。不设常设机
构的集体企业，由职工（代表）大会决定，可由工会或职工民主管理小组负责处理职工（代表）大会闭会期间的日常工作。
（七）职工（代表）大会应按年度对集体企业工作和领导干部进行民主评议实行监督。对作出突出贡献的给予奖励，对严重失职的给予处罚。
第十三条 职工（代表）大会决定集体企业经营管理的重大问题主要包括：决定集体企业合并、分立、歇业、解散、改变所有制性质和财产所有权；决定集体企业经营组织形式的重大变更；审议决定集体企业的中长期发展规划、年度生产经营计划和固定资产投资方案；决定集体企业年
度财务预算、决算方案和利润分配方案。
第十四条 集体企业厂长（经理）选举、招聘的办法：
（一）选举、招聘按照民主集中制的原则，实行民主选举、平等竞争，公开招聘。
（二）选举、招聘的程序：
1．建立选举、招聘的组织；
2．制定选举、招聘的实施方案（经职工代表大会通过）；
3．民主评议和民意测验，产生候选人；
4．召开职工（代表）大会听取候选人治厂方案和施政演说；
5．召开职工（代表）大会进行选举；
6．选举结果报上级主管部门备案。
（三）选举和招聘的方式。选举可采用差额选举，也可采用等额选举方式。
（四）四十人以下的集体企业或由劳动群众合作创办的集体企业，选举、招聘的程序及办法可以从简。
（五）在本集体企业职工中无法选举产生符合条件的厂长（经理）的集体企业，经职工（代表）大会决定，可申请上级主管部门推荐厂长（经理）。
（六）推荐的厂长（经理）须经职工（代表）大会讨论通过，任期由职工（代表）大会决定。
第十五条 集体企业实行厂长（经理）负责制。厂长（经理）对集体企业职工（代表）大会负责，是集体企业的法定代表人。
（一）集体企业实行厂长（经理）任期目标责任制和任期期末审计制。
（二）厂长（经理）每届任期3—5年，可以连选连任。在任职期间，主管部门不得随意调动。因经营管理不善，给集体企业造成损失，或因其他原因不称职时，经职工（代表）大会讨论，可予罢免或解职。
（三）厂长（经理）按《条例》行使职权，履行职责。
（四）厂长（经理）必须执行职工（代表）大会决议，并组织实施。厂长（经理）对职工（代表）大会决议有不同意见，有权向职工（代表）大会提出复议，复议决定厂长（经理）必须执行。
（五）厂长（经理）在任职期间，有权向职工（代表）大会申请辞职，经大会同意，接受审计后方可离职，并按国家法律、法规和集体企业规章承担相应的法律责任。在职工（代表）大会未作出决定前，不得擅自离职。
第五章 资产管理和盈亏责任
第十六条 集体企业依照《条例》第六条有关规定和国家财务会计法规，清理评估资产、界定产权、划分归属。
（一）集体企业的公共积累归本集体企业劳动群众集体所有。
（二）集体企业联合经济组织的投资归该联合经济组织范围内的劳动群众集体所有。
（三）扶持单位借给集体企业的资金，凡没有约定有偿或无偿借用关系的，应约定借用关系。
（四）扶持单位借给集体企业使用的设备、设施、工具等生产资料，凡无偿借用的，应保护其完整性，产权归扶持单位所有；凡有偿借用的，按经营租赁处理，合理支付租赁费，一般收取相当于折旧费的租金，资产归扶持单位所有；凡作价卖给集体企业的，应合理作价，一次付清，资
产归集体企业所有；凡实行融资租赁的，由双方签定合同，分期支付融资租赁费，待最后一笔租赁费交完后，资产由扶持单位所有转归集体企业所有。
（五）扶持单位对集体企业的扶持资金也可以作为投资或向集体企业参股，按投资比例与集体企业共享利益、共担风险。
（六）清理评估资产，资产盘亏、盘盈、报废、毁损按财务制度规定列入营业外收支。固定资产重估增值计入资本公积金。
（七）国家为扶持集体企业发展，对集体企业实行减免税及税前还贷形成的资产归本集体企业劳动群众集体所有。新的免税资金计入集体企业盈余公积金。
第十七条 集体企业依据国家财务会计法规，建立、健全资产经营管理制度；合理筹集资金，建立资本金制度，实行资本保全；对集体企业资产定期清查审计，建立资产负债和损益考核制度。
第十八条 集体企业以其全部财产独立承担民事责任。全部财产包括：固定资产、流动资产、对外投资、无形资产、递延资产和其他资产。集体企业对其法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，承担民事责任。
第十九条 集体企业应依照国家财务会计法规，加强经济核算，如实反映集体企业经营成果，准确核算成本和费用。以不提或少提折旧费、少计成本或挂帐不摊等手段，造成利润虚增或者虚盈实亏的，必须限期纠正，主管领导及直接责任人员按规定承担相应责任。
第二十条 厂长（经理）对集体企业盈亏负有直接责任。职工按照内部经济责任制对集体企业盈亏负有相应责任。
（一）在规定期限内，实现扭亏增盈目标的集体企业，连续三年增产增收、资产增值的集体企业，职工（代表）大会或上级主管部门可做出决定，对厂长（经理）或厂级领导给予奖励。
（二）集体企业由于经营管理不善造成经营性亏损的，厂长（经理）、其他厂级领导和职工各自承担相应的责任。属于一年经营亏损的，厂长（经理）、其他厂级领导和直接责任人员不得领取奖金；亏损严重的，根据责任大小，相应降低厂长（经理）、其他厂级领导和职工的工资。集
体企业连续两年亏损且亏损额继续增加的，集体企业不发奖金，根据责任大小，适当降低厂长（经理）、其他厂级领导和职工的工资。
第二十一条 实行承包经营责任制的集体企业，承包合同必须同时规定负盈与负亏的责权利关系。建立风险抵押制度，实行先审计后兑现，凡完不成责任目标的，必须按规定给予经营者或有关责任人员以经济处罚，除减发工资、奖金外，还应扣减风险抵押金。经营者提前终止承包（或
厂长、经理自动辞职）必须经职工（代表）大会决定，离职前必须接受审计，并承担履约责任。
实行租赁经营责任制的集体企业，承租方在租赁期内达不到租赁合同规定所应交的租金时，应按合同规定，以风险押金或担保财产抵补欠交的租金。
第二十二条 投资者（职工）以其出资比例或合同、章程规定分担风险和亏损责任的，集体企业经营亏损，先按国家规定以下年度利润弥补，可延续五年弥补，仍不能弥补亏损的，以下年税后利润弥补。严重亏损无法继续经营的，先以集体企业盈余公积金弥补亏损，不足弥补，以实收
资本金弥补，投资者按出资（股金）比例分担亏损，偿还债务。
职工违反集体企业规章，给集体企业生产、财产、信誉造成损失的，按照集体企业章程的规定给予行政和经济处罚。
第二十三条 集体企业的投资者（所有者）对投入资本以及形成的资本公积金、盈余公积金和未分配利润，享有权益。投资者（所有者）在集体企业未弥补亏损前不得分配利润（或进行股金分红）。集体企业盈利按约定顺序和比例本着“同股同利”的原则进行分利（或分红）。
第二十四条 集体企业可以从实际出发，自主决定盈余分配。集体企业税后利润在扣除被没收财物损失，违反税法规定支付的滞纳金、罚款和弥补集体企业以前年度亏损以后的净利润按下列办法分配：
1．提取10％的法定盈余公积金，用于弥补以后年度可能发生的亏损或转增资本（股本）。凡没有集体积累的集体企业或集体积累不划转资本金经营的，可提一定比例的任意公积金，用于发展生产，扩大集体积累。
2．提取的公益金，用于本集体企业职工集体福利设施支出。
3．自愿参加联合经济组织的可按约定提取15％的互助合作基金。主要用于联合经济组织范围内生产经营服务项目投资；支持成员单位生产经营借款，资助受灾、特困企业拨款；兴办科研、教育及集体福利事业。
投资主体多元化集体企业，一般不提取互助合作基金，按原约定必须提交的，按约定执行。
第六章 集体企业和政府的关系
第二十五条 政府依法对集体企业实行监督、管理、协调、服务。
市、区（县）人民政府应当把发展集体经济纳入国民经济和社会发展计划，制定政策、规章和指导性规划；培育完善市场；建立、健全社会保障和社会服务体系；为集体企业提供良好的经济发展和社会环境。
第二十六条 市集体经济主管机构是本市城镇集体企业的综合指导部门。主要职责是：集体经济政策指导；推动集体经济的改革；协调重大问题；监督检查集体经济政策、法规的执行情况；维护集体企业合法权益。
区、县人民政府根据城镇集体经济发展需要，设立或确定本区（县）城镇集体企业的综合指导部门，职责任务由各区、县人民政府根据《条例》第五十二条规定的基本原则和本细则作出具体规定。
第二十七条 市、区、县人民政府的综合经济部门、专业经济或行业管理部门、社会职能部门，按政府赋予的职责权限依法对集体企业进行监督、管理，提供服务。
第二十八条 集体企业主管部门或主办单位必须尊重集体企业的权利，对集体企业实行以市场为导向，宏观管理、微观放活的管理体制。
第七章 附 则
第二十九条 集体企业实行股份（金）合作制的实施办法，另行制定。
第三十条 城镇中的文化、教育、卫生、科研等集体所有制事业单位贯彻《条例》，参照本细则执行。
第三十一条 市集体经济办公室负责《条例》和本细则执行情况的监督检查工作，并负责解释本细则。
第三十二条 本细则自发布之日起施行。
1994年1月15日
鞍山市城市住宅区物业管理办法
辽宁省鞍山市人民政府
鞍山市人民政府令第144号
《鞍山市城市住宅区物业管理办法》业经2005年2月7日鞍山市第十三届人民政府第36次常务会议通过，现予公布，自2005年4月1日起施行。
市长：张杰辉
二00五年二月二十八日
鞍山市城市住宅区物业管理办法
第一条 为加强和完善城市物业管理，规范物业管理活动，保障物业的合理使用，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及其他有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的城市物业管理。
第三条 本办法所称物业，是指房屋及相关共用设施设备和共用场地。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称业主是指物业所有权人。
本办法所称物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。
第四条 鞍山市房产局是全市城市住宅区物业管理行政主管部门，县（市）房产行政主管部门是本辖区内的城市住宅区物业管理行政主管部门。
其他有关行政管理部门和街道办事处（镇人民政府）在各自的职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。
第五条 新建住宅区应当实行物业管理。
城市新建住宅区要严格按国家有关规划标准进行设计，并符合物业管理的要求。规划设计方案应包含如下内容：
（一）建筑面积在2万平方米以上5万平方米以下的住宅区，建设单位应提供不少于110平方米的物业管理用房。建筑面积在5万平方米以上的，每增加1万平方米，相应增加不少于10平方米的物业管理用房；
（二）提供自行车场、停车场等共用设施设备和共用场地。
提供的物业管理用房，应充分考虑办公及群众办事方便。
第六条 原有住宅区私房比例达到70%以上且共用设施设备齐全的，可以实行物业管理。
配套设施不全的，应当与社区建设相结合，由政府投资、社会力量投资或自管房单位投资负责组织完善。
物业管理用房可在小区内购置一层住宅或在规划许可的前提下新建。建筑面积在2万平方米以下的住宅区，应提供不少于80平方米的物业管理用房。建筑面积在2万平方米以上的，每增加1万平方米，相应增加不少于5平方米的物业管理用房。
第七条 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。
新建住宅区，包括分期建设或者两个以上（含两个）单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。如该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。
建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应向物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。物业管理行政主管部门应当按照本条第二款的规定划分物业管理区域，并登记备案。
尚未划分或者需要调整物业管理区域的，物业管理行政主管部门应当会同当地街道办事处，按照本条第二款的规定，结合物业的具体布局划分物业管理区域，并登记备案。
第八条 建设单位在预售房屋之前，应当参照建设部制定的示范文本，制定业主临时公约，作为房屋销售合同的附件。业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项做出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。
第九条 建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋销售合同的附件中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。
归全体业主所有的配套设施设备主要包括：
（一）物业管理用房；
（二）门卫房、电话间、监控室、配电室、泵房、地面架空层、共用走廊；
（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库（车场）；
（四）物业管理区域内的公共绿化、道路、场地；
（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的设施设备；
（六）其他依法归全体业主所有的设施设备。
第十条 新建住宅区在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，应当实施前期物业管理。
前期物业管理工作由建设单位按国家有关物业管理招投标的规定，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模小于5万平方米的，经物业所在地的物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订书面的前期物业服务合同。
第十一条 原有住宅区实施物业管理的，前期物业管理可优先由该住宅区中原管房面积最大的房产管理单位提供物业管理服务；公有房屋应由产权单位依据合同托管给该物业管理企业实行物业管理，由物业使用人缴纳物业管理服务费。
第十二条 前期物业服务合同可以约定期限；但期限未满时，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同已生效的，前期物业服务合同终止。
第十三条 售出的房屋建筑面积达到50%以上的新建住宅区和达到物业管理条件的原有住宅区，在达到上述条件30日内，建设单位或管房面积最大的房产管理单位应当书面报告物业管理行政主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位或管房面积最大的房产管理单位未按时间要求书面报告的，业主可以向物业管理行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。
物业管理行政主管部门接到书面报告或业主的书面要求后，应通知物业所在地街道办事处（镇人民政府）按照有关规定，指导业主、建设单位（包括公有房屋出售单位）组成业主大会筹备组，组织召开第一次业主大会，选举产生第一届业主委员会。
第十四条 在业主大会成立并选举产生业主委员会后，建设单位应将归全体业主所有的配套设施设备移交给业主委员会。
经全体业主所持投票权三分之二以上通过，业主委员会可以与已实施前期物业管理的物业管理企业重新签订物业服务合同，也可以采取招标等方式与其他物业管理企业签订物业服务合同。未组建业主委员会的，经全体业主同意，可以按上述规定办理。
第十五条 首次业主大会的投票权，应按业主拥有的房屋所有权证计算，每一房屋所有权证计一票。暂未办理房屋所有权证或房屋未售出的，按其拥有的房屋套数计算，每套计一票。业主可以书面委托物业使用人代为行使投票权。
第十六条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。经业主大会决定可以由7至15人的单数委员组成。业主委员会设主任1人、副主任1至2人，由业主委员会在其委员中选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会每届任期最长为3年，任期期满前2个月应筹备选举新一届业主委员会。业主委员会委员可以连任。
第十七条 业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列材料到市、县（市）物业管理行政主管部门备案：
（一）业主委员会备案申请（说明业主大会会议过程及会议决定）；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主公约；
（四）业主委员会委员名单；
（五）业主委员会选票统计结果。
上述（一）、（五）两份文件需由业主委员会全体委员签字。
业主委员会备案的有关事项发生变更的，需重新备案。
第十八条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内通告，接受业主的质询。
第十九条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。
第二十条 物业管理企业实行资质管理制度。成立物业管理企业必须经物业管理行政主管部门资质审查，并经工商行政管理机关登记注册，领取营业执照。
未经物业管理行政主管部门资质审查并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。
第二十一条 业主、物业使用人违反本办法或业主临时公约、业主公约，有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会、物业管理企业应当予以劝阻、制止；相关业主、物业使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。
第二十二条 在物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业管理企业单独签订保管合同。
第二十三条 原由物业管理企业进行物业管理的住宅区出现弃管时，应暂由街道办事处对小区的环境卫生进行清扫保洁，并按未实施物业管理的住宅区的保洁标准收费，直至业主大会选聘新的物业管理企业。
第二十四条 物业管理企业收取物业管理服务费实行收费许可证制度。收费项目及标准必须公布。
业主必须按照物业服务合同向物业管理企业缴纳物业管理服务费，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。
第二十五条 新建住宅区和实行物业管理的原有住宅区物业服务收费由业主与物业管理企业协商确定价格，并报物价主管部门备案；原有实行政府指导价收费的住宅区，经业主与物业管理企业协商一致，也可重新协商确定价格，并报物价主管部门备案。
第二十六条 物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门负责物业服务收费的监督管理工作。
物价行政主管部门应会同物业管理行政主管部门遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，提出物业服务收费参考价格。
第二十七条 违反本办法第五条规定，未提供物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令建设单位向业主委员会提供物业管理用房，并处10万元以上20万元以下罚款。
第二十八条 业主违反本办法第二十四条第二款规定，未缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴金额的0.3％，按日加收滞纳金。
拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。
第二十九条 违反本办法规定，建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下罚款。
第三十条 违反本办法规定，未取得资质证书从事物业管理的，由物业管理行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照前款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第三十一条 物业管理行政主管部门及其他有关部门和单位的工作人员，利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第三十二条 本办法中未涉及的前期物业管理招标投标管理、业主大会、物业管理企业资质管理等其他物业管理事项，按国家、省有关规定执行。
第三十三条 我市行政区域内的写字楼、商厦等物业管理，参照本办法执行。
第三十四条 本办法自2005年4月1日起施行。
